Современная Москва - огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического, финансового, политического, культурного и административного центра Российской Федерации. Город Москва является крупнейшим собственником нежилых помещений, расположенных на территории столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений. Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:

в хозяйственное ведение

оперативное управление

безвозмездное пользование

в аренду

проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа. Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле - субаренды у «приватизаторов»). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана ниже на диаграмме № 1:

Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.

Общая площадь нежилого фонда города на начало 2001 года составляла около 85 млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров расположено в более чем 37,2 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв. метров во встроенных помещениях жилого фонда. Правительство Москвы утвердило баланс нежилых зданий и помещений г. Москвы по состоянию на 01.01.2000г. Общая площадь нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы составляет 46,7 млн. кв. метров, из них лишь около 8,5 млн. кв. метров (порядка 18,2%) город официально сдает в аренду. Остальные нежилые помещения, расположенные в г. Москве, являются федеральной собственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц. Часть нежилых помещений г. Москвы используется для коммерческих целей. Структура фонда коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на начало 2001 года представлена ниже на диаграмме № 2:

Рынок нежилых помещений в 2000 году и первой половине 2001 года «продемонстрировал» устойчивые тенденции к росту, как цен, так и деловой активности. Эти позитивные изменения относятся, прежде всего, к сектору коммерческой недвижимости, то есть, к рынкам офисных, торговых и складских помещений. Основными причинами подобных итогов были:

оживление деловой активности в ряде секторов российской экономики и вызванная этим потребность ряда участников рынка в больших объемах помещений для бизнеса;

приход на московский рынок ряда новых иностранных компаний и расширение деятельности уже работающих в Москве иностранных компаний;

недостаток как офисных, так и торговых площадей высокого класса, вызванный "замораживанием" реализации большинства девелоперских проектов в 1999 году;

уменьшение предложений на рынке нежилых помещений невысокого класса.

Введение............................................................................................................. 3

1. Понятия и виды нежилых помещений............................................................ 5

2. Нежилые помещения, как объект гражданских прав..................................... 7

3. Основные виды сделок.................................................................................... 12

4. Анализ рынка нежилых помещений.................................................................. 20

5. Анализ сделок........................................................ ........................................ 26

Заключение............................................................................................................... 28

Список использованных источников................................................................. 30

Приложение........................................................................................................ 31

Введение

Сегодня широко распространено такое понятие, как «нежилое помещение». Какового же его истинное определение. Нежилое помещение может быть предназначено либо для непостоянного проживания человека, либо совсем не предназначено для проживания в нем.

Первым признаком нежилого помещения, безусловно, является его недвижимый характер. Очевидно, что нежилые помещения внутри здания неразрывно связаны с ним, имея привязку к земельному участку, и не могут быть перемещены без нанесения ущерба своему назначению. Касаясь нежилых помещений, представленных нежилыми зданиями, можно отметить, что они «по природе» являются недвижимыми вещами, в силу конкретных указаний в законе. Однако, действующее законодательство, указывает и на то, что к недвижимому нежилому зданию относятся и движимые его части, такие как мобильные здания, контейнерные и сборно-разборные помещения (вагоны, бытовки и т.п.). В их отношении действующее законодательство не предусматривает регулирования.

Обследование помещений, может определить его недвижимый характер и изолированность — характерные признаки нежилого помещения. Кроме того, в это понятие стоит включить и предназначенность объекта. Возможны два варианта предназначенности нежилых помещений:

Для административных, социальных, производственных, торговых, культурных и образовательных и прочих целей;

Помещения, не предназначенные для постоянного проживания людей.

В некоторых зданиях эти понятия объединяются, например, использование нежилых помещений в социальных, производственных, медицинских, культурных, образовательных и прочих целях, исключающих проживание граждан. Первый вариант понятия предназначенности имеет весомый недостаток — перечень целей использования нежилых помещений в нем не имеет закрытости, и понятие «прочих целей» вполне может включать и жилые помещения, что не позволяет провести четкую границу между жилым и нежилым помещениями. На данный момент в законодательстве широко применятся процесс формирования универсальных обобщенных понятий. Так в Жилищном кодексе в рамках 3 главы описано определение нежилого помещения. Строительная организация, являющаяся застройщиком выделенного объекта, должна иметь в виду, согласно данному определению, что нежилым помещением может быть и жилое помещение путем перевода его в нежилой фонд, это может быть и жилое здание в целом, и отдельная квартира в нем, и комната (помещение) в этой квартире.

Так, после определения, что нежилое помещение — это все же обобщенное универсальное понятие, признаками которого являются его недвижимый характер и изолированность, стоит придти к общему определению, что нежилое помещение — это изолированный объект недвижимого характера, который пригоден и предназначен для административных, производственных, общественных и других целей, исключающие постоянное проживание людей, кроме того, отвечающий техническим и санитарным правилам и нормам, а также иным законодательным требованиям.

1. Нежилые помещения

Современное законодательство Российской Федерации не содержит официального определения термина «нежилое помещение», однако данное понятие употребляется во многих нормативных актах и широко используется в практике. Нежилые помещения относятся к категории недвижимости и не могут использоваться для проживания. Как и любое другое имущество, нежилые помещения могут находиться в частной, муниципальной либо государственной собственности.

Сделки с недвижимостью - это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Аренда нежилых помещений регулируется общими положениями Гражданского кодекса по вопросам аренды имущества. Договор аренды нежилого помещения должен содержать точное описание передаваемого в аренду помещения, срок его аренды и сумму арендной платы. Описание нежилого помещения обязательно должно включать: точный адрес здания, где помещение расположено; площадь помещения по паспорту БТИ, описание расположения помещения внутри здания и его функциональное назначение.

Нежилые помещения могут иметь различное гражданское назначение (офисы, склады, торговые, производственные помещения и т.д.), которое подробно расписывается в Экспликации БТИ.

Виды объектов недвижимого имущества и их целевое назначение:

1. Здания - это объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы.

2.Сооружения – это объекты недвижимости, служащие чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно.

3.Нежилые помещения – это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и чётко выделенных частей в составе зданий, сооружений, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей.

4.Кондоминиум – это имущественный комплекс, который специально не создаётся, а появляется, как только в доме появляются два или более собственников. Кондоминиум как имущественный комплекс, объединенный единой и единственной целью постоянного проживания в нём граждан – объединяет в себе и земельный участок, и здание, и жилые и нежилые помещения в нём. Кондоминиум может состоять и из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовый узел.

5.Предприятие – это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов, который используется для предпринимательской деятельности.

6.Земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ). Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностей слой, общераспространённые полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоёмы, расположенные на нём многолетние насаждения.

7.Памятники истории и культуры – это объекты недвижимого имущества (объекты культурного наследия, предназначенные для удовлетворения культурных и эстетических ценностей) со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность.

2. Нежилые помещения, как объект гражданских прав

Под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения и их часть, не используемые для проживания граждан. Отдельные строения - здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке.

Таким образом на основании анализа, можно дать следующие определения объекта нежилого фонда. Объект нежилого фонда - находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципальной или частной собственности отдельно стоящие здания, строения, сооружения, их части; нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, их части, а также некапитальные (временные) сооружения находящие на определенном участке и прочно связанные с ним, поставленные на учет в органе технического учета и инвентаризации, не предназначенные для проживания, и не отнесенные в установленном порядке к жилищному фонду.

Возникает вопрос о том, насколько правомерно со стороны субъекта Российской Федерации давать определение нежилого помещения и не будет ли это выходом за пределы своей компетенции. При этом следует учитывать, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пунктами 2-4, 7 ст. 3 ГК РФ определен перечень актов, регулирующих отношения в сфере гражданского законодательства, в который нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не включены. Таким образом, можно придти к выводу, что указанный закон г. Москвы вышел за пределы своей компетенции.

Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. В частности, законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования (см. Жилищный кодекс РФ, ст. 15, 16). Однако, следует иметь в виду, что жилые и нежилые помещения имеют два разных правовых режима. Поэтому переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (п. 3 ст. 288 ГК).

Сложно выделить критерии, по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов. Так, если у жилых помещений могут быть отмечены такие признаки как изолированность и наличие всего необходимого для использования по назначению (то есть для проживания), то к нежилым помещениям эти признаки не всегда применимы. В частности, нежилые помещения не всегда изолированы и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорить о таком неотъемлемом признаке нежилого помещения как связь с землей.

Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:

1. Техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;

2. Функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.

Вместе с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует придти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания. Таким образом регистрация прав на часть здания (помещение) должно привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности. Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом.

Если же по аналогии со ст. 290 ГК признать право общей долевой собственности на эти объекты, то право собственности на здание в целом следует признать юридической фикцией. В этом случае доля в праве собственности на общее имущество должна быть неразрывно связана с помещением и может быть отчуждена только в совокупности с помещением. Вместе с тем на такую долю не распространяется правило о преимущественной покупке. Кроме того, ее невозможно выделить в натуре, а также требовать выкупа принадлежащей сособственнику доли в соответствии со ст. 252 ГК.

Таким образом, собственник здания в целом, если он желает распорядиться частью этого здания, должен зарегистрировать право собственности на эту часть. Если же в здании отсутствуют обособленные нежилые помещения или они не удовлетворяют одновременно двум вышеуказанным условиям, то здание должно признаваться неделимой вещью.

Похожая точка зрения высказывается в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации согласно которой нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.

Отдельно следует рассматривать ситуацию, когда нежилое помещение находится в пристроенной части здания. Речь идет о наружных пристройках к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости. Нежилые помещения в составе зданий и сооружений часто являются объектом договора аренды.

Для того, чтобы положить конец спорам в п. 2 указанного выше информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. отмечено следующее: "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации". Другими словами государственная регистрация договора аренды нежилого помещения необходима только в том случае, если договор заключается на срок не менее года.

3. Основные виды сделок

• Дарение

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение. Основные операции: - дарение земельного участка и земельной доли; дарение жилья.

Договор дарения нежилого помещения – это документ по которому даритель безвозмездно передает или же обязуется передать право на владение нежилым помещением. Договор дарения наделяет правом собственности одариваемое лицо. Но есть одна особенность договора дарения нежилого помещения. Дело в том, что в законодательстве нет четкого описания, что считать нежилым помещением, которое относится к данному описанию. В законодательстве существует «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в котором помещение определено, как “часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями”. Но вот когда именно помещение является “нежилым” в законодательстве четко не прописано. Логично, что помещения лишенные определенных благ цивилизации могут по праву считаться нежилыми. Следовательно, обратив внимание на вышесказанное и учитывая договорную практику к нежилым зданиям относят здания или часть объема здания или сооружения, назначением которого являются производственные, административные, социальные, образовательные, торговые, культурные и все иные цели, кроме проживания людей. Это означает, что под понятие нежилого помещения подпадают склады, офисы, торговые ларьки, и тому подобные сооружения.

Как и любой другой договор дарения, договор дарения нежилого помещения является реальным или консенсуальным, взаимным и безвозмездным. Также как и в других договорах дарения выступают две стороны даритель и одариваемый.

Договор дарения нежилого помещения в обязательном порядке составляется в письменной форме. Кроме того о переходе права собственности к другому лицу (одаряемому), должно быть отмечено в государственной регистрационной службе. Выступать в роли дарителя и одариваемого могут как физические, так и юридические лица. Дарителем выступает лицо имеющее законное право на подаренное нежилое помещение. Кроме того в деле о передачи права на собственность может фигурировать представитель собственника, доверенное лицо уполномоченное и имеющее право совершать подобные сделки. В таком случае доверенное лицо должно иметь заверенную доверенность, дающую ей право проводить подобные сделки.

• Аренда

Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передается одним лицом другому лицу на основании получения каких-либо благ (денежной компенсации, либо дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования . Основные операции: - сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем.

Типовой договор аренды – гражданско-правовой документ в соответствии, с которым, одна сторона (арендодатель), передает другой стороне (арендатору) нежилое помещение в пользование. Если срок действия рассматриваемого договора не превышает года, то он не подлежит обязательной государственной регистрации в регистрирующих органах. Если договор аренды требует обязательной государственной регистрации, то он составляется в количестве экземпляров на один больше чем количество сторон по сделке. Долгосрочный же договор аренды считается заключенным только с момента его государственной регистрации исполнительными органами власти.

Арендный договор обычно составляется в простой письменной форме и не обязателен нотариальному удостоверению. При этом, обязательным письменным документом, который необходимо составить к договору аренды нежилого помещения является акт приема-передачи арендуемого помещения. Если помещение не передано по акту приема-передачи, то не возникают последствия, предусмотренные данным договором. К договору аренды, как неотъемлемой частью, может быть приложен кадастровый паспорт сдаваемого в аренду помещения, план помещения, и иные документы, по соглашению сторон.

Основное содержание договора: В договоре аренды указываются следующие обязательные характеристики сдаваемого в аренду объекта: кадастровый или условный номера, местоположение объекта аренды, площадь помещения, наличие коммунальных услуг, интернет связи и телефона, охраны и т.д., обременения и права третьих лиц и т.д. Право сдачи в аренду помещения может принадлежать собственнику данного помещения или уполномоченному им лицу, при этом данные полномочия должны быть оформлены надлежащим образом (доверенностью, уставом, и т.д.).

Если договором аренды помещения не предусмотрены иные условия, то после передачи в аренду помещения, на арендатора переходит бремя содержания помещения в технически исправном состоянии и проведения необходимого косметического ремонта. Договор аренды на срок до одного года, в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, не подлежит обязательной государственной регистрации, заключается путем подписания одного документа в простой письменной форме, по одному экземпляру для каждой стороны. Преимущественное право на последующую аренду: В силу закона, преимущественным правом аренды обладает собственник земельного участка, на котором расположено сдаваемая в аренду недвижимость.

При заключении договора, целесообразно указать входит ли оплата коммунальных услуг в арендную плату или нет. Если нежилое помещение входит в комплекс помещений, расположенных в одном здании или сооружении, то к договору могут быть приложены правила пользования местами общего пользования, которые необходимо соблюдать как самому арендатору, его сотрудниками, а также посетителям, клиентам, гостям.

При прекращении типового договора аренды нежилого помещения, объект аренды подлежит передачи арендодателю по акту передачи имущества. Если договором аренды не установлено другое, то арендуемые площади подлежат передачи со всеми неотделимыми улучшениями. (Образец договора см. в Приложении)

• Обмен

Обмен -осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена - обмен собственности на собственность (договоры мены - те же правила, что и при сделке покупки-продажи). Основные операции: - обмен земельного участка и земельной доли; обмен (мена) жилья, в том числе с доплатой;

• Купля- продажа

По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Стоит отметить, что в настоящее время этот вид сделок является наиболее популярным и часто используемым: - купля-продажа жилья в т. ч. и в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; купля-продажа земельного участка, земельного пая; купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов; расторжение договора купли-продажи.

Договор купли-продажи нежилого помещения дает юридическим лицам и гражданам (физическим лицам) возможность использовать нежилые помещения, как административные, торговые, складские, производственные помещения.

Предметом договора купли-продажи нежилого помещения являются помещения, которые расположены в жилых зданиях или встроенные и пристроенные к ним. Данные помещения не адаптированы для постоянного проживания граждан или для применения под жилые служебные помещения, не включены в фонды жилья для временного расселения, ОБЩЕЖИТИЯ и другие специализированные жилые помещения. Еще к предмету договора купли-продажи нежилого помещения возможно отнести любые отдельные помещения, которые расположены в нежилых сооружениях и зданиях и составляют их часть и сами эти сооружения и здания, как единое целое. Заключение договора купли-продажи нежилого помещения является самым простым и распространенным способом отчуждения нежилого помещения.

Как стороны договора купли-продажи нежилого помещения могут выступать юридические лица или физические лица (граждане). В определенных случаях сторонами договора купли-продажи нежилого помещения бывают муниципальные образования и другие субъекты Российской Федерации. Примером такой сделки является реализация государственного или муниципального имущества.

Если договор купли-продажи нежилого помещения проводит коммерческая организация, она обязана иметь правоспособность. Правоспособность коммерческой организации появляется от момента государственной регистрации юр. лица.

Некоммерческие организации, а также муниципальные и государственные предприятия для заключения договора купли-продажи нежилого помещения обязаны иметь возможность совершить такие сделки, которая отражена в учредительных документах. Для участия в договоре купли-продажи нежилого помещения физическое лицо должно быть целиком дееспособно. При недееспособности физического лица заключить договор купли-продажи нежилого помещения имеет право опекун в качестве законного представителя недееспособного лица. Для того, чтобы оформить договор купли-продажи нежилого помещения в интересах и от имени недееспособного лица, опекун обязан получить в органах попечительства и опеки разрешение на проведение данной сделки. Договор купли-продажи нежилого помещения заключают в простой письменной форме. Договор скрепляют подписями сторон. Нотариальное оформление сделки купли-продажи нежилого помещения не предусматривается законодательством.

Нежилые помещения, соответственно со статьей 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», относят к категории недвижимого имущества, право собственности на него необходимо в обязательном порядке регистрировать в государственных учреждениях. Регистрация перехода прав собственности на нежилое помещение проводится в учреждении юстиции по месту расположения.

При заключении договора предмет договора купли-продажи нежилого помещения должен быть однозначно определен. То есть, в договоре указываются строго все значимые параметры нежилого помещения: площадь помещения, адрес, номера поэтажного плана и так далее.

Цена по договору купли-продажи нежилого помещения указывается обязательно в рублях или валюте. Необходимо учитывать, что цена является существенным условием договоров этого вида. Цену можно указывать как на все нежилое помещение, так и единицу площади. Цена договора в последнем случае рассчитывается, учитывая площадь передаваемого нежилого помещения. По договору купли-продажи цена нежилого помещения не связывается с инвентаризационной или балансовой оценкой, которая нужна в целях налогообложения.

Соответственно со статьей 433 Гражданского Кодекса РФ, договор купли-продажи нежилого помещения считают заключенным с моментами подписания договора его сторонами. Наряду с этим, право собственности на помещение сохраняется официально за продавцом до момента гос. регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, и покупатель не может еще распоряжаться приобретенным имуществом. Невзирая на то, что право собственности в данный период сохраняется за продавцом, данным недвижимым имуществом продавец распоряжаться также не может, ведь вследствие обязательства, которое возникло в силу договора купли-продажи нежилого помещения, законный владелец имущества уже покупатель.

Факт принятия нежилого помещения покупателем и факт его передачи продавцом можно отразить, как в передаточном акте, который подписывают стороны договора так и в каком-нибудь документе о передаче или в договоре купли-продажи нежилого помещения.

• Наследие

Согласно юридической терминологии под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом. Операции: - наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; наследование жилья.

• Ипотека

Жилищная ипотека характеризуется как особенный вид кредитования населения, гарантией для уплаты долга и процентов в котором выступает чаще всего находящееся в собственности заемщика имущество. Операции: - залог земельного участка и права на землю; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья;

Ипотека на нежилое помещение получила повсеместное распространение после принятия в 2009 году поправок к закону об ипотеке. До этого закон регламентировал в основном залог жилых объектов. Сделки с коммерческой недвижимостью проходили по соглашению банка и клиента, и правила их прохождения устанавливались только договором залога. Новая редакция закона регламентировала процесс оформления сделки, момент регистрации собственности на приобретаемый объект, нормы взыскания задолженности, в случае не возврата кредита заемщиком. Таким образом, риски банков существенно снизились, что привело к увеличению предложений кредитов на нежилые объекты.

Это может вызвать затруднения при покупке в кредит именно коммерческой недвижимости – офиса, склада, производственных помещений. Если вы хотите приобрести нежилое помещение в ипотеку для частных нужд – баню, гараж, дачный дом – подтверждение доходов не станет для вас проблемой.

• Приватизация

Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд). Операции: - приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; приватизация земельного участка; расторжение договора о приватизации (деприватизация).

4. Анализ рынка нежилых помещений

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные. На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые представляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом (в Москве - территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно. На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды навесь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой. В структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы, за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам. Многие предпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к основным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Для отдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существенным фактором, как месторасположение.

В случае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как офис, но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности.

Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной муниципальной собственности такое разрешение дает Москомимущество, Субаренда муниципальных нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются ограниченными, так как, с одной стороны, она явно примыкает к нелегальным формам и отличается теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая острую необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы и методы контроля за использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более 25% арендованной площади. Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских площадях, Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена права на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают гарантии, предоставляемые властями. Ставки арендной платы, а также условия аренды различаются для помещений, расположенных в зданиях рядовой застройки и в особняках, находящихся под охраной государства в качестве исторических памятников. По договоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную стоимость. В связи с непредсказуемым ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы выводить сверх арендной платы. На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет достаточного количества статистического материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном отношении более открыт, В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения. Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

Таблица 15. Основные фонды промышленности.

Показатели	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Наличие основных фондов (на начало года по балансовой стоимости)		18,4	534,8	1805,6	3903,5	4125,8	5284,3
Износ основных фондов в % от общей стоимости фондов в конце года	51,6	53,3	55,2	57,8	58,3		62,4
Коэффициент обновлений (ввод в действие основных фондов в % от общ. стоимости основ. фондов, на конец года в сопоставимых цен)
Коэффициент выбытия (ликвидация основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на начало года в сопоставимых ценах)

Из таблицы 1 видно, что основные фонды на предприятиях начиная с 2006 года постоянно увеличивались вплоть до 2012 года при постоянном росте износа основных средств. Коэффициент обновления за 7 лет снизился с 2,8 до 0,9, а коэффициент выбытия с 4,2 до 0,7. То есть производство ведется на устаревшем оборудовании и в старых производственных помещениях. Несмотря на такие тяжелые условия промышленность еще не погибла окончательно.

На рынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента. Все больше ощущается потребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, У риелторов начинают появляться заказы на поиск помещения в последовательности склад-производственные площади-офис-жилье.

Таким образом, в целом по рынку нежилой недвижимости можно сказать, что несмотря на то, что этот сегмент постоянно развивается, необходимо дополнительное введение различных объектов недвижимости для удовлетворения спроса на них. Кроме того, необходимы инвестиции в строительство объектов социально-культурного назначения, так как эта сфера является в основном некоммерческой, то есть не выгодной для ее развития, но в то же время необходимой для населения. В общем же сложившаяся на рынке недвижимости ситуация не может рассматриваться только на данный момент, так как постоянно происходящие в стране изменения (изменение численности населения, поведения правительства и т.д.) оказывают довольно сильное влияние на его дальнейшее развитие и состояние. Именно поэтому необходимо рассматривать рынок недвижимости во времени, то есть большое значение приобретения.

5. Анализ сделок

Анализировать свои сделки необходимо по ряду причин. Во-первых, это необходимо для тестирования нашей торговой системы в режиме реального времени. Не секрет, что при тестировании ТС на исторических данных результат может сильно отличаться от результата, получаемого при непосредственном использовании системы. Заметив при анализе типичную ошибку в системе торговли ее легко исправить. Гораздо труднее исправлять ошибки в торговой системе интуитивно, не анализируя всех сделок.

Во-вторых, имея под рукой четкие записи сделок можно анализировать свою торговлю, например, рассчитать доходность торговой системы, определить соотношение прибыльных и убыточных сделок, определить средний процент прибыли по каждой категории сделок и т.д.

В-третьих, ведение записей всех сделок дисциплинирует трейдера и у него возникает меньше соблазна совершить необдуманную сделку. Если в записях присутствуют такие необдуманные сделки, особенно если потери по ним были большими, то при просмотре таких записей у трейдера будет мало желания заключить подобную сделку еще раз.

С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений в качестве объектов гражданско-правовых сделок. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Однако, несмотря на распространенность сделок с нежилыми помещениями, в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания.

Гражданский кодекс РФ не выделяет нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости, имеются пробелы в регулировании отдельных видов сделок с нежилыми помещениями. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота. Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых споров, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями.

Правила заключения и оформления сделок с нежилыми помещениями:

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а при необходимости нотариального удостоверения и регистрации - с момента регистрации договора, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Заключение

С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Давая определение понятию нежилого помещения необходимо учитывать оборотоспособность данного объекта, видовые признаки, единое хозяйственное назначение, отраслевую принадлежность, что позволит выделить нежилое помещение как правовой объект.

Нежилое строение – отдельная постройка, предназначенная для использования не в качестве жилья, а как складское, производственное, торговое, коммунально-бытовое помещение.

Выделение категории нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских правоотношений влечет установление определенного правового режима, то есть возможности или невозможности совершения с нежилыми помещениями тех или иных действий (сделок), влекущих юридический результат. Режим определяет допустимые способности определения прав на нежилые помещения, объем и содержание этих прав, пределы их осуществления.

Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости - жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) - аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

Были рассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с нежилыми помещениями. Насколько сделки с нежилыми помещениями соотносятся с нормами гражданского права, правомерность сделок с нежилыми помещениями, общие характерные признаки сделок с нежилыми помещениями: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с нежилыми помещениями и действительность-недействительность заключенных сделок.

Из полученной мною информации можно сделать вывод, что сделки с нежилыми помещениями не имеют существенных отличий от сделок и операций с жилыми помещениями, так как нежилые помещения также относятся к недвижимому имуществу .

Список использованных источников:

1.Конституция Российской Федерации – М., Кодекс. – 2013г.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (1ч, 2ч, 3ч.) // Собрание законодательства РФ. – 2014г.

3.Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. – 2013г.

4.Балабанов И.Т., « Операции с недвижимостью в России » – 2010г.

5.Булеков М., « Договор аренды зданий и сооружений » // Фин. Россия – 2009г.

6. Волочков Н.Г., «Справочник по недвижимости»

7.Гришаев С.П., « Здания и сооружения как объекты недвижимости » // Хозяйство и право. – 2010г.

8. Исрафилов И., « Аренда нежилых помещений » // Хозяйство и право – 2010г.

10.Лапач В.А., « Нежилые помещений как объект гражданских прав » // Законодательство. – 2011г.

9.Медведев М., « Договор аренды » // Бизнес-адвокат. – 2011г.

10.Наумова Л., « Нежилые помещения как предмет ипотеки » // Бизнес-адвокат. – 2014г.

11.Оводов А.А., « Договор аренды недвижимости » // Правовые вопросы недвижимости. – 2012г.

12. Скворцов О.Ю., « Регистрация сделок с недвижимостью » – М.: Волтерс Клувер. – 2011г.

13. Степанов С.А., « Недвижимое имущество в гражданском праве » –М.: 2009г.

14.Смирнов В.В., « Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) » . М.: Ось, 2009г.

15.Цыбуленко 3., « Сделки с недвижимостью и их регистрация » // Хозяйство и право. – 2011г.

Приложение

Договор аренды нежилого помещения

г. ___________________ «__»_________201__ г.

Именуемый в дальнейшем Арендодатель, в лице ________, действующего на основании _______,с одной стороны, и __________, именуемый в дальнейшем Арендатор, в лице ___________, действующего на основании _______, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет и срок договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в возмездное срочное пользование по целевому назначению _____________________________ нежилое помещение, общей площадью _______ кв. метров, расположенное по адресу _____________________________________

Срок аренды помещения по настоящему Договору устанавливается с "___" ___________ ____ года по"___" ___________ ____ года. По истечении срока действия договора Арендатор имеет право преимущественного заключения договора на новый срок.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Права и обязанности Арендодателя:

2.1.1. Арендодатель передает помещение ______ в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию Арендатором, в течение ___________ дней со дня вступления настоящего Договора в силу.

2.1.2. Арендодатель имеет право ежемесячно проверять состояние переданного в аренду помещения и порядка его использования Арендатором.

2.1.3. Арендодатель обязан обеспечить доступ Арендатора и его сотрудников в арендуемые помещения.

2.1.4. Арендодатель обязан при необходимости выполнять капитальный ремонт передаваемого помещения в соответствии с графиком капитального ремонта здания, на территории которого расположено помещение.

2.2. Права и обязанности Арендатора:

2.3.1. Арендатор обязан использовать помещение в соответствии с его назначением.

2.3.2. содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать правила эксплуатации инженерного и сантехнического оборудования, правила внутреннего распорядка и правила пожарной безопасности.

2.3.3. письменно согласовывать с Арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

2.3.4. вносить арендные платежи в установленные сроки.

2.3.5. письменно сообщить Арендодателю о своем намерении продлить срок аренды не позднее чем за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия настоящего Договора.

2.3.6. письменно сообщить Арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее чем за 30 (тридцать) дней до прекращения арендных отношений.

2.3.7. при освобождении (возврате) помещений сдать их Арендодателю по соответствующему акту, в исправном состоянии, с учетом нормального износа, в течении 1 (одного) дня с момента истечения срока аренды или согласованной Сторонами даты возврата помещения (при досрочном освобождении).

2.3.8. не передавать арендуемые помещения в пользование или в субаренду третьим лицам.

2.3.9. при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, немедленно принять меры к их устранению и сообщить об этом Арендодателю.

2.4. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств и возмещает моральный ущерб нанесенный Арендодателю в установленном законом порядке.

3. Платежи и расчеты по договору

3.1. За пользование указанным в предмете настоящего Договора помещением Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату из расчета ________________________________________ не позднее ________ числа следующего месяца.

3.2. Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью не позднее ___________ числа следующего месяца.

3.3. Оплата всех причитающихся платежей, согласно п.3.1, 3.2, производится Арендатором на основании счетов Арендодателя.

3.4. Размер арендной платы устанавливается неизменным на весь период действия договора.

4. Ответственность сторон.

4.1. В случае просрочки оплаты Арендатором арендной платы и иных причитающихся платежей на него возлагается обязанность уплатить Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере ______ процента от суммы просроченного платежа. Оплата пеней не освобождает от исполнения основного обязательства.

5. Заключительные положения

5.1.Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий договора не допускаются.

5.3. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своего юридического адреса, номеров телефонов, телефаксов и телексов не позднее 7 (семи) дней с даты их изменения.

Все споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в установленном законом порядке.

5.4. Настоящий договор заключен в г. _________________ в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, и вступает в силу с даты его подписания. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон:

Арендатор: _____________________________________________________________

Арендодатель: __________________________________________________________

PAGE \* MERGEFORMAT 32

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОЫУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«Санкт-Петербургский государственный университет
Водных коммуникаций»

ФАКУЛЬТЕТ ВЕЧЕРНЕ-ЗАОЧНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Кафедра Международного бизнеса, менеджмента и туризма

Дисциплина: Управление развитием территории

Курсовая работа
На тему: Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Проверил: Исполнил:
Смолокуров Е.В. студентка Некрасова Е.В.
«___»__________________ 2010г. Группа ГМУ-V (5,5)

Санкт-Петербург
2010

Содержание:

Введение.............................. .............................. .............................. .........	3
Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, его емкость, качественная и территориальная структура
1.1 Понятие и сущность коммерческой недвижимости.....................	4
1.2 Емкость рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.............. .............................. .............................. ......................	5
1.3 Качественная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.............. .............................. .............................. ..........	6
1.4 Территориальная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.............. .............................. .............	7
Глава 2. Процесс развития коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
2.1 Анализ рынка помещений коммерческого назначения................	13
2.2 Анализ строительной активности коммерческой недвижимости..... .............................. .............................. .........................	20
2.3 Арендные ставки рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.............. .............................. .............................. .......................	21
2.4 Тенденции и прогнозы...................... .............................. ................	24
Заключение.............................. .............................. .............................. ....	29
Список использованных материалов.............................. ......................	31
Приложение №1.
Приложение №2.

Введение

Актуальность данной темы обусловлена тем, что в процессе подготовки и реализации управленческих решений руководитель может ощутить противодействие или взаимодействие потенциальных исполнителей и потребителей решения. Эта реакция зависит от социально-психологической проработки управленческого решения, задача которой заключается в обеспечении согласованности потребностей и интересов управляющей и управляемой системы.

Цель исследования – произвести анализ процесса развития рынка коммерческой недвижимости.

Объект исследования - рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

Предмет исследования – процесс развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

Задачи, решаемые в исследовании:
- дать понятие коммерческой недвижимости;
- определить качественную структуру рынка Санкт-Петербурга;
- определить ёмкость рынка Санкт- Петербурга;
- определить территориальную структуру рынка Санкт-Петербурга
- дать классификацию коммерческой недвижимости;

Исследованность темы достаточная. Ей посвящено большое количество литературы и интернет-ресурсов.

Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, его ёмкость, качественная и территориальная структура.

Понятие и сущность коммерческой недвижимости.

Одним из видов недвижимости является коммерческая недвижимость.
Понятие коммерческая недвижимость вошло в деловой обиход не так давно и по настоящее время рынок коммерческой недвижимостинаходится в стадии если не становления, то развития.
Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать , передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов в зависимости от стоящей перед Вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна – получение дохода. Одни - собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников - эту недвижимость не только используют сами, но и сдают (или продают -собственники, проводят операции по переуступке прав аренды «ППА»- прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие - снимают в аренду (субаренду), или покупают для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка, производства и т.п., таким образом, используя коммерческую недвижимость так же получают свой доход. Любой вид деятельности любой из фирм невозможен без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или завод.
Разумеется, любая операция с коммерческой недвижимостью должна проводиться таким образом, чтобы быть в соответствии с законодательством РФ, законами, постановлениями и аналогичными документами местных органов власти и органов надзора (например, СЭС и ГПН). Будь то аренда или покупка - любая сделка с коммерческой недвижимостью должна сопровождаться приложением необходимого в том или ином случае пакета документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки, и производиться по той или иной не противоречащей законодательству схеме.
Например, любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости муниципальной (городской) или федеральной собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды) нуждается в обязательной регистрации в соответствующих инстанциях. При сдаче в аренду обета коммерческой недвижимости собственником, арендные отношения обязательно регистрировать только в том случае, если срок действия договора превышает 1 год (т.е краткосрочные договора – на 11 месяцев - не регистрируются).
Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты:
- торговой недвижимости (включая помещения, используемые под различные виды услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т.п.);
- офисной недвижимости;
- производственно-складской недвижимости.
Кроме них - это еще:
- гостиницы,
- гаражи,
- доходное жилье .

1.2 Емкость рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Больше всего в городе производственно-складских помещений - 23 млн кв. м (34,5% всего нежилого фонда города), меньше всего – гостиниц - 0,9 млн кв. м (1,3%). За 6 лет самый большой прирост площадей отмечен в сегменте производственных (165,3%) помещений и гаражей (92,4%), а самый незначительный – в сегменте гостиниц (12,1%, учитывая значительную латентность сектора мини-гостиниц) и учебно-научных помещений (13,6%). Хотя приведенные цифры не дают точного представления о динамике площадей нежилого фонда. Прирост на 50% за 6 лет – это во многом результат выявления ГУИОН неучтенных ранее объектов и площадей, и, прежде всего недвижимости промышленных предприятий.

Качественная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

88,6% нежилого фонда Санкт- Петербурга сосредоточено в нежилых строениях (59,2 млн кв. м) и лишь 11,4% (7,6 млн кв. м) - во встроенных помещениях. Тенденция – рост доли нежилого фонда в составе нежилых строений 1 .
Постепенно улучшается техническое состояние нежилого фонда города – за счет ввода новых объектов, а также ремонта, реконструкции или сноса старых (за те же 6 лет доля ветхих строений снизилась вдвое). Самый изношенный нежилой фонд (общая площадь строений в неудовлетворительном и ветхом состоянии) - в Василеостровском (1,9 млн кв. м или 68%), Московском (1,0 млн кв. м/18%), Калининском (1,9 млн кв. м/15%) Центральном (0,9 млн кв. м/12%) и Выборгском (0,7 млн кв. м/12%) районах города 2 .
Особо следует отметить увеличение ровно вдвое только за один 2004 год доли нежилого фонда города, находящейся в частной собственности (по показателю общей площади) – с 10,2% до 21,5% (на 1.01.1999г. было всего 3,3%). Хотя самыми крупными собственниками нежилого фонда города остаются Российская Федерация (44,8%) и Санкт-Петербург (20,4%). Соответственно и самый крупный арендодатель в городе – это КУГИ 3 .
Внутри каждого сегмента объекты подразделяются на классы (бизнес-центры, гостиницы, склады) или на специальные группы (например, в торговле – это универсамы, супермаркеты, гипермаркеты, моллы и т.д.). И во всех сегментах рынка пока преобладают форматы недвижимости вчерашнего дня. Профессионально управляемые объекты коммерческой недвижимости пока занимают меньшую долю рынка (только 10% бизнес-центров и 3% торговых центров управляются компаниями, привлеченными со стороны) 4 .

Территориальная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Больше всего нежилых площадей в Центральном районе - 8,1 млн кв. м (12,1% всего фонда, притом, что на его долю приходится лишь 1,3% городской территории и менее 6% населения). В Московском и в Выборгском районах – по 5,7 млн кв. м (по 8,6%). Меньше всего нежилых площадей (из городских районов) – в Красносельском (1,9 млн/2,9%), Красногвардейском (2,3 млн/3,5%) и Василеостровском (2,9 млн/4,4%). В 2004 году самый большой прирост нежилых площадей был отмечен в Петроградском (32,3%) и Фрунзенском (16,3%) районах, минимальный – в Адмиралтейском (0,8%), Московском (2,6%) и Василеостровском (2,9%) 5 .
По объемам нового строительства объектов коммерческой недвижимости в городе лидируют Центральный, Выборгский, Приморский и Петроградский районы. Из ближайших к городу территорий Ленобласти - Всеволожск, Горелово, Кудрово, Тосно, Гатчина.

Классификация коммерческой недвижимости

Созданы некоторые классификации коммерческой недвижимости.

Класс "А"
Помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников. Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами. При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить на классы А1, А2 и А3 6 .
Класс "А1"
Здание должно отвечать требованиям международных инвесторов; новое строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии); эффективная планировка этажа - рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машиномест на подземной автостоянке; современные системы безопасности здания; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием 7 .
Класс "А2"

Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное количество мест; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам 8 .
Класс "А3"

Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или середине 90-х годов; часто имеют двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); может иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана (например, капитальные стены); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

Класс "B"

Помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации. Класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран. В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие) 9 .
Класс "C"

Офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) - все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию. Для более подробного изучения офисы класса С удобно расчленить на С1 и С2.

Класс "C1"
Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель 10 .

Класс "C2"
Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне 11 .

Класс "D"

Офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С 12 .

Глава 2. Процесс развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
2.1 Анализ рынка помещений коммерческого назначения
Развитие финансового кризиса существенно отразилось на динамике показателей рынка недвижимости Санкт-Петербурга. В период с августа 2008 года по декабрь 2009 года ценовые показатели рынка встроенных помещений снижались, что демонстрируют графики, представленные на Рисунке 1 и Рисунке 2 13 .


Рис. 1. Динамика ценовых показателей рынка продаж встроенных помещений коммерческого назначения за период с августа 2008 года по декабрь 2009 года.

Рис. 2. Динамика ценовых показателей рынка аренды встроенных помещений коммерческого назначения за период с августа 2008 года по декабрь 2009 года.

Для оперативного отслеживания динамики показателей специалисты информационно- аналитического отдела ГУП «ГУИОН» ежемесячно проводят экспертные опросы. Состав участников опроса достаточно стабилен и включает 11 ведущих операторов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, компании «Knight Frank St.-Petersburg», «Colliers International», «GVA Sawyer», «ASTERA», «Бекар Консалтинг», «Praktis», ООО «Невский Альянс», ООО "АРИН", ООО «Агентство недвижимости «Центр», ООО «АВЕНТИН-Недвижимость», ООО «Первое Ипотечное Агентство». Экспертные опросы позволяют отслеживать как ежемесячную динамику показателей, так и динамику показателей относительно базисной точки, за которую принят август 2008 года – начало финансового кризиса. Результаты последнего опроса представлены в Таблице 1 14 .

Таблица 1. Состояние рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
в конце ноября 2009 года по сравнению с августом 2008 года

Показатель аренда продажа торговля офис склад торговля офис склад Уровень цен сделок 58,3 44,3 44,5 50,2 41,4 40,8 Объем предложения 247,7 313,2 260,5 143,8 201,0 165,4 Объем спроса 42,8 21,2 23,7 32,7 17,0 21,6 Количество сделок 47,1 38,5 21,9 13,1 10,4 6,8 Прогноз уровня цен на конец сентября 2009 года 58,4 43,2 41,6 50,6 39,1 38,4

Как видно из таблицы, все сектора рынка коммерческой недвижимости по состоянию на ноябрь 2009 года в сравнении с докризисным уровнем августа 2008 года демонстрировали существенное снижение спроса в сочетании с увеличением количества предложения, следствием чего явилось снижение общего количества сделок (на 53-78% для рынка аренды и на 87-93% для рынка продаж). Это вызвано существенным падением спроса (в 2,3-4 раза на рынке аренды и в 3-4 раза на рынке продаж) при увеличении количества предложения более чем вдвое не рынке аренды и в 1,5-2 раза на рынке продаж 15 .
Как видно из графиков, приведенных на Рисунках 1 и 2, падение цен в секторе аренды торговых помещений остановилось, сектор продаж торговых помещений также стабилизировался. Существенно замедлилось падение цен в офисном секторе. Ниже представлена динамика показателей каждого сектора отдельно.
Графики динамики количественных и ценовых показателей рынка аренды встроенных помещений коммерческого назначения представлены в Приложении 1. Из графиков видно, что на рынке аренды торговых помещений цены стабилизировались. Стабилизировалось и количество сделок. В период с июля по август 2009 года появилась тенденция снижения объема предложения, в сентябре количество предложения незначительно выросло, но в октябре – ноябре рост прекратился. В сочетании с замедлением падения спроса стабилизация количества предложения на рынке способствует стабилизации арендных ставок.
В Приложении 2 представлены графики динамики количественных и ценовых показателей рынка продаж встроенных помещений. Как видно из графиков, падение цен продолжается во всех секторах. Вместе с тем, существенное снижение объема предложения в сочетании со стабилизацией и некоторым ростом объема спроса способствует снижению темпов падения и последующей стабилизации цен продаж во всех секторах рынка встроенных помещений коммерческого назначения в Санкт-Петербурге. Особенно заметна тенденция стабилизации на примере рыка продаж торговых помещений, цены которых по состоянию на ноябрь 2009 года практически прекратили свое падение. Массовая оценка – систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием определенного набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов 16 .
В 1997 году специалистами ГУИОН на основании анализа рынка методом массовой оценки была разработана методика оценки рыночной стоимости аренды нежилых помещений. По результатам дополнительных исследований в конце 1998 года и в начале 2000 проводились корректировки методики массовой оценки. В 2005 году была подготовлена очередная корректировка, которая была введена с 1 января 2006 года 17 .
Для массовой оценки характерна объективность, измеряемая точность и показательность. Вместе с тем, построение эконометрических моделей рынка является сложной задачей, требующей специального технического обеспечения, высокой квалификации исполнителей и тщательного учета параметров каждого, участвующего в расчете, объекта. При этом обрабатывать можно только ту информацию, которая была накоплена в прошлом.
С января 2006 года в рамках метода массовой оценки выполняется ежеквартальный мониторинг рынка нежилых помещений Санкт- Петербурга. Специалисты ГУИОН ежеквартально на основании собранных рыночных данных корректируют модели определения арендных ставок и встроенных помещений торгового, офисного и складского назначения. Кроме цен аренды аналогичным образом анализируются и цены продаж нежилых помещений. Результат мониторинга – ежеквартальный анализ цен как рынка в целом, так и каждого, отдельно взятого нежилого помещения. Наиболее наглядно изменение среднего уровня цен показывает поквартальное изменение цен аренды и цен продаж «базового» объекта 18 .
На Рисунке 3 представлена динамика изменения цен продаж и ставок арендной платы встроенных помещений торгового, офисного и складского назначения за период с 1 квартала 2006 (ценовые показатели которого приняты в качестве базовых для всех секторов) по 4 квартал 2009 года и прогноз развития рынка до 1 квартала 2010 года 19 .
Для сравнения на графике приведена соответствующая динамика изменения цен продаж жилых квартир. Из графиков видно, что до 3-4 квартала 2008 года все сектора рынка встроенных помещений имели тенденцию увеличения цен, однако начавшийся финансовый кризис привел к тому, что во второй половине 2008 года цены вначале снизили темп роста, а затем начали падать. Наиболее значительной динамика снижения цен была в начале 2009 года. В настоящее время во всех секторах заметна тенденция стабилизации цен.
В целом по рынку можно говорить, что по состоянию на ноябрь 2009 года цены аренды опустились до уровня конца 2005 - начала 2006 года, а цены продаж – до уровня второй половины 2006 года 20 .

Рисунок 3. Динамика ценовых показателей и прогноз их изменения до 1 кв. 2010 г.

Таким образом, по состоянию на конец 2009 года можно говорить о том, что развитие рынка перешло в стадию относительной стабилизации и стагнации. Развитие рынка аренды коммерческих помещений во многом повторяло общую динамику рынка, однако за счет более оперативного заключения и расторжения сделок, а также по причине существенно меньшей стоимости, рынок аренды проявил себя как гораздо более динамичный, вследствие чего и процессы стабилизации на рынке аренды наступили раньше. Ожидается, что в начале 2009 года произойдет окончательная стабилизация всех секторов рынка встроенных помещений коммерческого назначения 21 .

Динамика показателей рынка аренды

Рисунок 4. Динамика показателей рынка аренды торговых помещений

Рисунок 5. Динамика показателей рынка аренды офисных помещений

Рисунок 6. Динамика показателей рынка аренды производственно-складских помещений

Динамика показателей рынка продаж

Рисунок 7. Динамика показателей рынка продаж торговых помещений

Рисунок 8. Динамика показателей рынка продаж офисных помещений

Рисунок 9. Динамика показателей рынка продажи производственно складских помещений

2.2 Анализ строительной активности коммерческой недвижимости
В конце 2009 года в Санкт-Петербурге на этапе строительства находилось более 50 бизнес-центров офисной площадью около 1,2 млн. кв. м. Возведение примерно половины из них приостановлено.
По данным аналитиков АРИН, высокая активность строительства наблюдалась лишь в 19% объектов офисной недвижимости. «В конце 2009 года наибольшая часть строящихся бизнес-центров находилась на начальной стадии строительства – 56%», - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Это около 900 тыс. кв. м офисной площади или 76% от общего объема строящихся площадей». По мнению эксперта, значительное число объектов на начальной стадии строительства объясняется выходом на рынок большинства проектов в 2008 году (накануне кризиса) и их слабой строительной активностью в течение 2009 года 22 .
Таблица №2. Структура строящихся бизнес-центров по стадиям готовности, %

Наибольшее число неактивных объектов находилось на начальной стадии строительства – более 20 объектов офисной площадью около 440 тыс. кв. м. «В связи с финансовыми трудностями девелоперы замораживают проекты на начале их реализации или строят их низкими темпами», - комментирует ситуацию Зося Захарова. Число неактивных объектов снижается по мере приближения к срокам сдачи объектов – от 49% на начальной стадии до 14% на стадии 70%-й готовности. На завершающей стадии строительства неактивных объектов нет.
По данным аналитиков АРИН, строящиеся бизнес-центры представлены преимущественно объектами класса «А» и «В+» (36% и 29% соответственно). «Наибольшее количество неактивных объектов позиционировалось в сегментах «В» и «В+» - более 10 объектов общей офисной площадью около 250 000 кв. м, - говорит Зося Захарова. – При этом, доля активно строящихся объектов ни в одном из классов не превышала 30% от общего числа строительных площадок» 23 .

2.3 Арендные ставки рынка коммерческой недвижимости

Санкт-Петербурга

В ходе борьбы за ликвидные объекты арендные ставки возрастают до 40%. Количество сделок по встроенным помещениям по сравнению с зимним периодом выросло на треть. «От месяца к месяцу активность на рынке нарастала, спрос ежемесячно увеличивался примерно на 10%, - отмечает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. - Весной 2010 года сдались помещения, которые не были востребованы в кризисный период. Если раньше средний срок экспозиции объекта составлял 2-3 месяца, то в настоящее время брокер может найти арендатора на объект за две недели. Есть прецеденты, когда сделка по аренде совершается в течение суток».
Частично подобная активизация рынка происходит под воздействием реализации отложенного спроса. Кроме того, по мнению экспертов АРИН, серьезную роль в формировании нынешнего состояния рынка сыграл процесс развития новых сетей. Замороженные на период кризиса инвестиционные программы сейчас начали активно воплощаться в жизнь.
Продолжается «наступление» на встроенные помещения продуктового формата в его различных проявлениях: «магазины у дома» площадью 100-150 кв. метров, продовольственные дискаунтеры, заинтересованные в аренде помещений площадью 500-1000 кв. метров, а также сетевые магазины более высокого ценового уровня, которые предпочитают размещаться на площади 1500-2000 кв. метров 24 .
Трендом последних месяцев стал выход на рынок бывших игровых операторов, начавших развитие нового бизнеса. Сейчас бывшие владельцы игровых сетей обратили свое внимание на сегмент общественного питания – рестораны и интернет-кафе, а также на формирование крупных развлекательных зон 25 .
Второй особенностью этой весны стало постепенное развитие сетей, специализирующихся на непродовольственной товарной группе – магазинов одежды, обуви, белья, галантереи, промтоваров. Кроме того, о расширении своего присутствия в Петербурге, ближайших пригородах и в регионах заявил ряд сетей бытовой техники. На новый для себя формат гипермаркетов электроники планирует перейти «Евросеть». Производители электроники открывают официальные сервисные центры. Например, на ул. Марата, 12 открывается единственный в Петербурге официальный сервис-центр NOKIA. Открываются новые отделения банков (Невский пр., 107 отделение банка «Восточный экспресс», 9-я линия В.О. дом 32 «Ренессанс Кредит банк», «Газпромбанк» на проспекте Просвещения, 34) и коммерческие образовательные центры (на ул. Одоевского, 28 – новое отделение международной школы English First) 26
и т.д.................

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное

Образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Башкирский государственный педагогический

университет им.м.Акмуллы»

Колледж БГПУ им. М.Акмуллы

Специальность

Земельно- имущественные отношения

ЕРМИЛОВА ЕЛИЗАВЕТА ДМИТРИЕВНА

АНАЛИЗ ДИНАМИКИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Курсовая РАБОТА

Руководитель:

Г.В. Альметова

Дата представления______________________________

Работа допущена к защите ________________________

дата и подпись зам. директора по НМР

Дата защиты____________________________________

Оценка_________________________________________

Введение…………………………………………….……………………..3

Глава 1. Теоретические основы развитие рынка коммерческой недвижимости……………………………………………………………………5

1.1.Характеристика рынка недвижимости……..………………..8

1.2.Информационная база анализ………… ……………………..12

1.3.Процесс анализа рынка недвижимости……………….…….20

Глава 2. Рынок коммерческой недвижимости Уфы…………………….31

2.1.Анализ рынка торговой недвижимости города Уфы по состоянию на январь 2016 года…………………………………….….……..34

Заключение…………………………………………………………….….51

Список литературы……………………………………………………....52

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рынка нежилых помещений происходило в тесной взаимосвязи с процессом приватизации предприятий, который начался в 1992 г. и способствовал появлению собственников этого вида недвижимости. Рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости) подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок недвижимости всегда привлекал желающих выгодно вложить имеющийся капитал с дальнейшим получением прибавочной стоимости при перепродаже или сдаче в аренду. Особенно привлекателен в стадии динамического развития рынок коммерческой недвижимости, к которому относится часть объектов нежилого фонда – здания и сооружения, помещения для организации промышленной деятельности, торговли, устройства офисов, торговли, предприятий сервиса, общественного питания и многие другие.

Наиболее перспективную динамику развития имеют некоторые сегменты рынка коммерческой недвижимости, имеющие стабильно высокий массовый спрос.

К этим сегментам относятся помещения для обустройства небольших кафе, офисов, мини-магазинов, складов. Инвестирование в покупку именно такой категории помещений становится более выгодным (даже если деньги на инвестирование брать в кредит), чем долгосрочная аренда площадей под размещение собственного бизнеса. Ведь выплачивая банку – кредитору суммы процентов по кредиту и основной долг, размер которых сопоставим с размерами арендной платы, владелец бизнеса со временем становится также и владельцем стабильного актива – недвижимости. В случае с арендой помещения, сумма арендных платежей ложится только в затратную часть ведения бизнеса, без получения выгоды в будущем.

Целью данной работы является изучение развития рынка коммерческой недвижимости на примере торговой недвижимости в городе Уфа.

Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Рынок складских помещений - один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг.

Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. Основные особенности развития рынка торговых помещений:

1. Низкий уровень вакантных площадей.

2. Крайне высокая стоимость помещений.

3. Строительство торговых центров на окраинах города и за пределами

4. Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади.

5. Приход на рынок известных международных торговых операторов.

Производственные помещения и производственная недвижимость - довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными направлениями развития данного сегмента рынка становятся создание технопарков, реконструкция существующих предприятий и промышленных зон.

Глава 1. Теоретические основы развитие рынка коммерческой недвижимости

Продажа или аренда коммерческой недвижимости - это первоочередная задача для создания нового успешного бизнеса и дальнейшего развития уже существующего. Правильное решение этого вопроса способно существенно облегчить дальнейшую деятельность. От удобства расположения объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит динамика развития, и удачно расположенное производственное, офисное или складское помещение – это залог успеха любого дела. Аренда коммерческой недвижимости – процесс сложный, здесь должны быть учтены самые различные нюансы и критерии. Например, чтобы обеспечить доход кафе, ресторану или магазину нужна высокая проходимость; производству, складу или офису важна транспортная доступность. Каждый руководитель стремится подобрать для своего бизнеса наиболее удачное место, но, как показывает практика, осуществить это, чаще всего, нелегко. Аренда коммерческой недвижимости подразумевает выполнение определенных условий, далеко не всегда выгодных.

Исторически сложилась тенденция, что наиболее выгодные капиталовложения производятся в коммерческую недвижимость, такие вложения позволяют спасать от возможных инфляционных процессов собственный капитал и приумножать его в дальнейшем, заложив высококачественный фундамент для дальнейшего процветания бизнеса.

Главная особенность капиталовложений в коммерческую недвижимость - совмещение надёжности капиталовложений с высоким уровнем доходности и ликвидности вложенного капитала. Ведь, несмотря на высочайшие тенденции развития рынка недвижимости, благодаря новому строительству, рынок коммерческой недвижимости очень далёк от точки насыщения.

Темпы развития рынка коммерческой недвижимости, кроме прочих факторов, подстёгивает также развитие банковских программ кредитования, позволяющих под невысокую процентную ставку приобретать недвижимость под новый бизнес или развитие старого.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют долгосрочную перспективу роста рынка коммерческой недвижимости (недвижимость, позволяющая получать рентный доход) благодаря сокращённому до 5-10 лет (против европейских 10-20 лет) периоду окупаемости его строительства.

Кризис вносит свои корректировки в тенденции развития рынка коммерческой недвижимости. Но рынок коммерческой недвижимости, особенно ее аренды, продолжает функционировать, хотя и без невероятных темпов развития. Тяжелые условия развития рынка в условиях мирового кризиса заставляют арендодателей коммерческой недвижимости быть более гибкими в отношении арендаторов и идти на компромиссные решения. С другой стороны, многие арендаторы, которые оказались менее кредитоспособными в связи со снижением прибыльности собственного дела, вынуждены выступать с инициативой снижения ставок в арендуемых офисных и производственных помещениях для оптимизации расходов.

Действующим законодательством установлены обязательные условия, которые должны включать в себя договоры между субъектами хозяйствования: цена и срок договора, предмет договора. К этим условиям следует добавить существенные условия договора аренды недвижимости. Среди них: состав и стоимость арендуемого имущества, срок аренды, арендная плата, порядок использования амортизационных начислений, порядок возврата и выкупа арендуемого имущества. Если вышеперечисленные условия договора аренды отсутствуют, существует большой риск признания договора недействительным в результате судебной тяжбы.

Сделав предварительный выбор, получив согласие собственника имущества на подписание договора аренды, потенциальный арендатор желает утвердить за собой право на пользование имуществом. В связи с этим возникла практика составления протокола о намерениях.

Основное требование к заключению грамотного и юридически значимого протокола о намерениях - чёткое изложение в документе положений, которые свидетельствуют о волеизъявлении сторон и предоставлению сторонами протоколу силы предварительного договора аренды. В тексте договора необходимо прописать, что "данный протокол о намерениях сторон имеет юридическую силу предварительного договора".

Первичный рынок

Динамика ввода в эксплуатацию объектов жилой и нежилой недвижимости представлена на рисунке 1. Их ввод в эксплуатацию на протяжении всего анализируемого периода осуществлялся переменными темпами.

В г.Воложин объекты жилой недвижимости вводились на протяжении всего анализируемого периода. Максимальная суммарная площадь введенных в эксплуатацию многоквартирных домов приходится на 2012 г.: 5,6 тыс. кв.м. жилых многоквартирных домов. Достаточно высокий объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов отмечен в 2010г. (5,3 тыс.кв.м). Максимальная суммарная площадь введенной в эксплуатацию жилой усадебной застройки (2,7 тыс.кв.м) приходится на 2011 г. Объем ввода индивидуальных жилых домов на протяжении анализируемого периода находился в диапазоне от 0,8 до 2,6 тыс.кв.м в год, среднее значение данного показателя составило 1,2 тыс.кв.м в год. За два месяца 2012 г. введено в эксплуатацию 0,4 тыс.кв.м жилых усадебных домов. Всего в г.Воложин за анализируемый период были введены в эксплуатацию объекты жилой недвижимости суммарной общей площадью около 30,7 тыс.кв.м., из них многоквартирные жилые дома - 19,4 тыс.кв.м. Объекты нежилой недвижимости для целей данного исследования разделены по назначению на 6 категорий: административно-офисные объекты, объекты торговли, объекты сферы услуг, производственно-складские объекты, индивидуальные гаражи и прочие объекты. К прочим объектам отнесены объекты, не вошедшие в первые пять категорий, в том числе объекты специализированного назначения, объекты неустановленного назначения и социально-значимые объекты. Административно-офисные объекты вводились в эксплуатацию только в 2005 году, общей площадью 274,3 кв.м., объекты сферы услуг - на протяжении с 2005 по 2008 гг., объекты торговли вводились в эксплуатацию на протяжении с 2007 по 2011 гг., производственно-складские - 2010 г. Объекты нежилой недвижимости категорий индивидуальные гаражи и прочие объекты в эксплуатацию не вводились. Суммарная общая площадь введенных за анализируемый период административно-офисных объектов - 274,3 кв.м, торговых объектов - 625 кв.м, объектов сферы услуг - 1,9 тыс.кв.м, производственно-складских объектов - 238,3 кв.м. За анализируемый период объекты нежилой недвижимости в эксплуатацию не вводились. Всего в г.Воложин за анализируемый период были введены в эксплуатацию объекты нежилой недвижимости суммарной общей площадью около 3 тыс.кв.м, в среднем по 338,7 кв.м в год. Рост ввода в эксплуатацию объектов нежилой недвижимости отмечен в период 2008 г., когда значение суммарной общей площади введенных в эксплуатацию объектов нежилой недвижимости составило 1,6 тыс.кв.м., что обусловлено сдачей в эксплуатацию здания кинотеатра «Юность» общей площадью 1399,8 кв.м. Анализ общей площади зарегистрированных на 01.05.2012 зданий сооружений по назначению представлен в виде диаграммы на рисунке 2.

Основную долю в общей площади зарегистрированных зданий и сооружений составили объекты жилой многоквартирной застройки (41%) и жилая усадебная застройка (28%). Анализ данных по суммарной общей площади введенных в эксплуатацию объектов недвижимости за период 01.01.2004-01.05.2012 и суммарной общей площади зарегистрированных на 01.05.2012 объектов недвижимости показал, что в среднем ежегодно в эксплуатацию вводилось 0.3% объектов нежилой и 1.2% жилой недвижимости от общего объема зарегистрированных объектов недвижимости. Данные представлены в таблице 1.

Вторичный рынок

Рынок квартир

Анализ ценовых показателей и динамика изменения статистических показателей в сделках купли-продажи (далее - сделках) с квартирами в г.Воложин представлен на рисунках 3-4 и в таблице 2. 2008 год характеризуется самым высоким средним значением цен сделок, средняя цена составила 652 Usd/кв.м. Самый высокий рост цен приходится на 2007 год, в котором, по сравнению с предыдущим годом, средняя цена квадратного метра выросла более чем в 1.8 раза. После 2008 года наблюдается тенденция снижения средней цены квадратного метра.

Так, средняя цена квадратного метра в 2011 году составила не более 66% средней цены 2008 года (433 Usd/кв.м). Наибольшее количество сделок Наибольшее количество сделок за анализируемый период зафиксировано в 2005-2006 гг. (45-46 сделок). После 2006 года зафиксировано снижение количества сделок. За анализируемый период 2012 года зафиксировано 4 сделки с квартирами. Средняя цена квартир в сделках купли-продажи составила 104 Usd/кв.м. Темпы изменения средних цен сделок 1 кв.м общей площади квартир представлены в таблице 3.

Распределение сделок с квартирами в зависимости от общей площади квартиры и количеству комнат, а также материала стен, этажности и года ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома представлено на рисунках 5-8.

На основании выполненного анализа можно сделать вывод, что наиболее часто объектом купли-продажи являлись двухкомнатные квартиры, расположенные в пятиэтажных кирпичных домах, введенных в эксплуатацию в период с 1976 по 1989 гг.

Рынок индивидуальный жилых домов

Анализ ценовых показателей и динамика изменения статистических показателей в сделках с индивидуальными жилыми домами в г.Воложин представлен на рисунках 9-10 и в таблице 4.

В период с 2004 по 2009 год наблюдалась тенденция роста средней цены квадратного метра с индивидуальными жилыми домами. В 2009 году достигнут пик средней цены сделки - 301 Usd/кв.м. В период 01.01.2010-01.05.2012 гг. наблюдается снижение средней цены сделки до уровня в 86 Usd/кв.м. Наибольшая активность рынка приходится на 2006 год. Суммарное количество сделок за этот период составило 35 сделок (около 26% всех сделок), суммарная общая площадь - 2.1 тыс.кв.м. (около 24%). После 2006 года, количество сделок и значение суммарной общей площади индивидуальных жилых домов, участвующих в сделках, значительно снизилось. В анализируемый период 2012 года в г.Воложин зафиксировано 3 сделки с индивидуальными жилыми домами, средняя цена в которых составила 86 Usd/кв.м.

Темпы изменения средних цен сделок 1 кв.м общей индивидуальных жилых домов представлены в таблице 5.

Распределение сделок с индивидуальными жилыми домами в зависимости от общей площади, материала стен и года ввода в эксплуатацию жилого дома представлено на рисунках 11-13.

Большинство индивидуальных жилых домов, представленных на рынке жилой усадебной недвижимости, являются деревянными домами. Наиболее распространены сделки с жилыми домами общей площадью до 50 кв.м, введенные в эксплуатацию в период с 1945 по 1960 гг.

Рынок нежило недвижимости

В анализируемый период были зафиксированы сделки купли-продажи имущественных комплексов. 27 марта 2006 года был продан производственный комплекс из пяти зданий по адресу: г.Воложин, ул. Чапаева д.50, включающий в себя здание специализированное энергетики, площадью 40,8 кв.м., здание специализированное иного назначения, площадью 37,2 кв.м., здание специализированное иного назначения площадью 91,6 кв.м., здание для производства строительных материалов, площадью 663,1 кв.м., здание специализированное складов, площадью 18,5 кв.м. Весь комплекс был продан по цене 7 358 Usd, что составило 8,64 Usd/кв.м. 14 апреля 2008 года зафиксирована сделка купли продажи комплекса по адресу: г.Воложин, ул. Пушкина д.55, включающего в себя: здание мастерских площадью 331,1 кв.м., проданное по цене 64,66 Usd/кв.м., здание склада запчастей, площадью 182,4 кв.м. по цене 81,64 Usd/кв.м., здание склада, площадью 126 кв.м. по цене 94,62 Usd/кв.м., здание склада, площадью 96,4 кв.м. по цене 120,60 Usd/кв.м., административное здание, площадью 278,8 кв.м. по цене 179,79 Usd/кв.м. 24 августа 2010 года был повторно продан комплекс расположенный по адресу: г.Воложин, ул. Чапаева д.50 по цене 29,32 Usd/кв.м.

Рынок административно-офисной недвижимости

За весь анализируемый период в г.Воложин была совершена только одна сделка купли-продажи с объектом административно-офисной недвижимости. 7 июня 2011 года была зарегистрирована сделка с административным зданием по ул. Матросова площадью 151,3 кв.м. по цене 199,64 Usd/кв.м.

Рынок торговой недвижимости

В анализируемый период зафиксированы четыре сделки купли-продажи объектов торговой недвижимости. По одной сделки зафиксировано в 2008 и 2010 гг. и две сделки в 2011 году. Цена квадратного метра в 2008 году составила 489,53 Usd/кв.м., в 2010 году - 132,46 Usd/кв.м., в 2011 году - 87,88 Usd/кв.м. Общая площадь участвующих в сделках объектов недвижимости - 759,9 кв.м.

Рынок недвижимости сферы услуг

В анализируемый период не зарегистрированы сделки купли-продажи с объектами недвижимости сферы услуг.

Рынок производственно-складской недвижимости

В период с 01.01.2004 по 01.05.2012 зарегистрированы четыре сделки с объектами производственно-складской недвижимости. В 2006 году было продано здание склада электроматериалов, площадью 1004,1 кв.м. по цене 28,24 Usd/кв.м. В 2009 году продана мастерская по ремонту и обслуживанию транспортных средств, площадью 42,6 кв.м. по цене 24,69 Usd/кв.м. В 2010 году - склад-гараж, площадью 200,2 кв.м. по цене 49,52 Usd/кв.м. В 2011 году пристройка к складу, площадью 281 кв.м. по цене 19,16 Usd/кв.м.

Рынок индивидуальный гаражей

В анализируемый период не зарегистрированы сделки с индивидуальными гаражами.

Рынок недвижимости относящейся к категории «Прочее»

В анализируемый период не зарегистрированы сделки с недвижимостью, отнесенной к категории «Прочее».

Анализ общего количества объектов недвижимости, участвующих в сделках, показал, что наиболее развитым рынком недвижимости в г.Воложин является рынок квартир (около 250 сделок), и индивидуальных жилых домов (около 133 сделки). Менее развит рынок торговых, производственно-складских и административно-офисных объектов недвижимости. Рынок индивидуальных гаражей не развит. Анализ данных по общей площади объектов недвижимости, участвовавших в сделках за период 01.01.2004-01.05.2012, и общей площади зарегистрированных объектов недвижимости оказал, что ежегодно на рынке недвижимости покупается и продается 0.5% объектов нежилой недвижимости и 0.8% жилой недвижимости от общей площади аналогичных зарегистрированных объектов недвижимости. Данные представлены в таблице 6.