Moderná Moskva je obrovská metropola, ktorá v sebe spája funkcie ekonomického, finančného, ​​politického, kultúrneho a administratívneho centra Ruskej federácie. Mesto Moskva je najväčším vlastníkom nebytových priestorov nachádzajúcich sa v hlavnom meste. Trh s nebytovými nehnuteľnosťami v Moskve je menej popísaný a málo analyzovaný v porovnaní s trhom s nehnuteľnosťami na bývanie, ktorý je, samozrejme, dynamickejší a má oveľa väčšie objemy. Trh s nebytovými nehnuteľnosťami je však segmentom mestskej ekonomiky, ktorý sa v súčasnosti veľmi rýchlo rozvíja a prináša obrovské finančné prostriedky do mestskej pokladnice. Navyše dynamika príjmov zo správy mestského majetku je len pozitívna. Moskovský výbor pre správu majetku (Moskomimushchestvo) spravuje mestský majetok (nebytový majetok) a nakladá s ním. Všetky nebytové priestory na území Moskvy, bez ohľadu na formu vlastníctva, podliehajú registrácii orgánov Moskovského výboru pre majetok a ZINZ mesta Moskvy. Hlavnými dokladmi k nebytovým priestorom sú: technický pas, mestský register a list vlastníctva nebytových priestorov. Na území administratívneho obvodu organizáciu interakcie všetkých služieb pre účtovníctvo a kontrolu využívania nebytových priestorov vykonáva prefekt spolu s územnými agentúrami Moskovského výboru pre majetok. Moskovský výbor pre majetok uchováva a vedie záznamy o vlastníckych právach prevedených priestorov registráciou a vydávaním osvedčení právnickým osobám a jednotlivcom, ktorým sú príslušné priestory pridelené. Orgány ZINZ uchovávajú a zapisujú do technického pasu všetky zmeny týkajúce sa zmeny držiteľa zostatku s uvedením čísla a dátumu administratívneho dokladu, vykonávajú inšpekciu priestorov a vydávajú stanovisko k technickému stavu priestorov. Moskovský majetkový výbor alebo ním poverené osoby v spolupráci s prefektmi a okresnými správami v medziach udelených práv a právomocí vykonávajú systematickú kontrolu nad užívaním nebytových priestorov, ktoré je možné užívateľovi odobrať v prípade, že porušenie podmienok dohody alebo zmluvy spôsobom stanoveným zákonom. Nebytové nehnuteľnosti je možné previesť:

do ekonomického manažmentu

operatívne riadenie

bezplatné používanie

na prenájom

predávané v súlade s platnou legislatívou, štátnym a moskovským privatizačným programom, ako aj platnými regulačnými dokumentmi pre mesto Moskva. (Príloha 1 k nariadeniu vlády Moskvy č. 689; Všeobecné ustanovenia)

Nebytové priestory sa delia na také typy ako komerčné nehnuteľnosti (kancelárske budovy, obchody, finančné inštitúcie, reštaurácie, iné druhy maloobchodu (maloobchod); priemyselné nehnuteľnosti (výrobné dielne, sklady, garáže atď.); hotelové komplexy (motely, hotely rôznej úrovne komfortu), typy nehnuteľností na špeciálne účely (nemocnice, škôlky, energetické stanice a pod.) Každá z týchto skupín sa vyvíja samostatne, má svoj legislatívny a regulačný rámec.

Nebytový trh je v súčasnosti jedným z najdynamickejšie sa rozvíjajúcich segmentov moskovského realitného trhu. Koncentrácia ruského kapitálu v Moskve predurčila potrebu nebytových priestorov na podnikanie. Trh s nehnuteľnosťami, ktorý sa legálne začal v Moskve koncom roku 1990, spolu s privatizáciou bývania zaznamenal v priebehu rokov rozsiahly rozvoj. Proces privatizácie podnikov v Moskve prispel k vzniku triedy vlastníkov nebytových priestorov. Do privatizačného procesu boli zaradené predovšetkým obchody a podniky spotrebných služieb a iné „objekty malej privatizácie“. Keďže cena priestorov a budov tvorila veľkú časť nákladov na tieto objekty, malá privatizácia v skutočnosti znamenala prenájom priestorov pracovnými kolektívmi na dlhé obdobie (až 15 rokov) s právom následnej kúpy. Keďže bezprostredne po privatizácii pracovný kolektív spravidla nemal prostriedky na odkúpenie priestorov, počas prvých dvoch rokov boli nebytové priestory v Moskve ponúkané najmä na prenájom (a v skutočnosti podnájom od „privatizérov“). “). Postupne však začal pribúdať počet vlastníkov nebytových priestorov a tomu zodpovedala aj ponuka nebytových priestorov na predaj. Po priestoroch obchodu a spotrebiteľských služieb sa do privatizačného procesu postupne zapájali štátne inštitúcie (výskumné ústavy, vzdelávacie inštitúcie a pod.), ako aj priemyselné podniky, ktoré po kúpe nehnuteľností dostali aj možnosť predať alebo prenajať svoje priestory. do rôznych štruktúr. Od roku 1991 sa aktívne rozvíja výstavba nových budov, najmä pre kancelárske účely. Veľký rozvoj zaznamenala aj kapitálová prestavba kaštieľov či opustených domčekov starých budov v centre mesta na moderné kancelárske priestory. V dôsledku toho sa od roku 1992 začala v Moskve formovať ponuka prenájmu kancelárií v špecializovaných obchodných centrách a kancelárskych budovách.

Už dlhší čas je najväčší dopyt po kancelárskych a obchodných priestoroch, čo je spôsobené osobitosťami prebiehajúcich sociálno-ekonomických reforiem a kapitálovým postavením mesta.

V Moskve v roku 1998 bolo viac ako 37 tisíc nebytových budov s celkovou rozlohou 66,9 milióna metrov štvorcových. m nebytových priestorov zabudovaných do bytového fondu. Z toho 30,4 milióna štvorcových. m (37,5 %) bolo vo federálnom vlastníctve, 42,2 milióna m2. m (52,1 %) - vo vlastníctve Moskvy, 8,4 milióna m2. (10,4 %) - v iných formách vlastníctva. Celková plocha nebytových priestorov v Moskve presiahla 80 miliónov metrov štvorcových, čo pri priemernej cene najmenej 1 tisíc dolárov za meter štvorcový. m bolo 80 miliárd dolárov. Štruktúra nebytových priestorov je uvedená nižšie v schéme č.1:

Väčšinu územia zaberajú rôzne druhy inštitúcií, vzdelávacích a vedeckých organizácií, ako aj výrobné, skladové a maloobchodné priestory.

Štruktúra využitia obecného nebytového priestoru je nasledovná: 33 % - nájomné; 22 % - prevádzkový manažment; 44% - ekonomické riadenie a 1% - bezplatné použitie. Prenajala sa tak tretina priestorov mesta, čo v roku 1997 prinieslo do rozpočtu asi 400 miliónov amerických dolárov. Napriek značnému rozsahu tohto čísla boli príjmy mesta z prenájmu mestských nebytových priestorov na 1 m2. m menej ako 30 dolárov ročne.

Celková plocha nebytového fondu mesta na začiatku roku 2001 bola asi 85 miliónov metrov štvorcových. metrov. Približne 71 miliónov štvorcových. metrov sa nachádza vo viac ako 37,2 tisícoch nebytových budov a vyše 14 miliónov metrov štvorcových. metrov vo vstavaných priestoroch bytového fondu. Moskovská vláda schválila bilanciu nebytových budov a priestorov v Moskve k 1. januáru 2000. Celková plocha nebytových priestorov vo vlastníctve mesta Moskva je 46,7 milióna metrov štvorcových. metrov, z toho len asi 8,5 milióna metrov štvorcových. metrov (asi 18,2 %) mesto oficiálne prenajíma. Zvyšné nebytové priestory nachádzajúce sa v Moskve sú federálnym majetkom a sú tiež vo vlastníctve právnických a fyzických osôb. Časť nebytových priestorov v Moskve sa využíva na komerčné účely. Štruktúra Moskovského fondu komerčných nehnuteľností k začiatku roku 2001 je uvedená nižšie v diagrame č.

Trh s nebytovými priestormi v roku 2000 av prvom polroku 2001 „preukázal“ stabilný trend rastu cien aj obchodnej aktivity. Tieto pozitívne zmeny sa týkajú predovšetkým sektora komerčných nehnuteľností, teda trhov s kancelárskymi, maloobchodnými a skladovými priestormi. Hlavnými dôvodmi týchto výsledkov boli:

oživenie podnikateľskej činnosti v mnohých odvetviach ruskej ekonomiky az toho vyplývajúca potreba viacerých účastníkov trhu po veľkých objemoch priestorov na podnikanie;

príchod množstva nových zahraničných spoločností na moskovský trh a rozšírenie aktivít zahraničných spoločností, ktoré už v Moskve pôsobia;

nedostatok špičkových kancelárskych a obchodných priestorov spôsobený „zamrznutím“ realizácie väčšiny developerských projektov v roku 1999;

zníženie ponuky na trhu nebytových priestorov nízkej triedy.

Úvod................................................................. ....................................................... ............................. 3

1. Pojmy a druhy nebytových priestorov............................................ ............................. 5

2. Nebytový priestor ako predmet občianskych práv...................................... ............. 7

3. Hlavné typy transakcií............................................ ....................................................... 12

4. Analýza trhu nebytových priestorov................................................ .............................. 20

5. Analýza transakcií............................................................ ................................................... 26

Záver................................................. ...................................................... ............... 28

Zoznam použitých zdrojov ................................................ ........... ................. tridsať

Aplikácia................................................ ...................................................... ........ 31

Úvod

Dnes je pojem „nebytový priestor“ rozšírený. Aká je jeho skutočná definícia? Nebytový priestor môže byť určený buď na netrvalý pobyt osoby, alebo nie je určený na bývanie vôbec.

Prvým znakom nebytového priestoru je samozrejme jeho nehnuteľnosť. Je zrejmé, že nebytové priestory vo vnútri budovy sú s ňou neoddeliteľne spojené, viažu sa k pozemku a nemožno ich premiestňovať bez poškodenia ich účelu. K nebytovým priestorom predstavovaným nebytovými budovami je možné uviesť, že ide o „povahu“ nehnuteľné veci, a to na základe konkrétnych pokynov v zákone. Súčasná právna úprava však naznačuje aj to, že súčasťou nehnuteľnej nebytovej budovy sú aj jej hnuteľné časti, akými sú mobilné budovy, kontajnerové a montované priestory (vozíky, kabíny a pod.). Súčasná právna úprava ich nestanovuje.

Obhliadkou priestorov je možné zistiť ich nehnuteľnosť a izolovanosť - charakteristické znaky nebytových priestorov. Okrem toho by mal byť v tomto koncepte zahrnutý účel objektu. Pre účel nebytových priestorov sú možné dve možnosti:

Na administratívne, sociálne, výrobné, obchodné, kultúrne a vzdelávacie a iné účely;

Priestory nie sú určené na trvalý pobyt osôb.

V niektorých objektoch sú tieto pojmy kombinované, napríklad využitie nebytových priestorov na sociálne, priemyselné, zdravotnícke, kultúrne, vzdelávacie a iné účely vylučujúce pobyt občanov. Prvá verzia pojmu účel má významnú nevýhodu: zoznam účelov využívania nebytových priestorov v ňom nie je uzavretý a pojem „iné účely“ môže zahŕňať aj obytné priestory, čo neumožňuje jasne určiť hranicu medzi bytovými a nebytovými priestormi. V súčasnosti je proces formovania univerzálnych zovšeobecnených pojmov široko používaný v legislatíve. Bytový zákonník teda v rámci kapitoly 3 popisuje definíciu nebytových priestorov. Stavebná organizácia, ktorá je zriaďovateľom účelového zariadenia, musí mať podľa tejto definície na pamäti, že nebytovým priestorom môže byť aj bytový priestor jeho prevodom na nebytový priestor; môže ísť o bytový dom ako celok, alebo samostatný byt v ňom, alebo izba ( izba) v tomto byte.

Takže po zistení, že nebytové priestory sú stále zovšeobecneným univerzálnym pojmom, ktorého znakmi je ich nehnuteľnosť a izolovanosť, je vhodné dospieť k všeobecnej definícii, že nebytový priestor je izolovaným objektom nehnuteľného charakteru, ktorý je vhodná a určená na administratívne, priemyselné, verejné a iné účely, ktoré vylučujú trvalý pobyt osôb, navyše spĺňajúce technické a hygienické pravidlá a predpisy, ako aj iné zákonné požiadavky.

1. Nebytový priestor

Moderné právne predpisy Ruskej federácie neobsahujú oficiálnu definíciu pojmu „nebytový priestor“, tento pojem sa však používa v mnohých predpisoch a v praxi sa široko používa. Nebytové priestory sú klasifikované ako nehnuteľnosť a nie je možné ich využívať na bývanie. Ako každý iný majetok, aj nebytový priestor môže byť súkromným, obecným alebo štátnym majetkom.

Realitné transakcie sú interakcie medzi právnickými osobami a/alebo fyzickými osobami, ktorých výsledkom by mala byť zmena, vznik alebo zánik akýchkoľvek majetkových záväzkov a práv. Základom pre uzavretie dohody je prejav vôle fyzickej alebo právnickej osoby smerujúci k dosiahnutiu určitého cieľa.

Nájom nebytových priestorov upravujú všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme vecí. Nájomná zmluva na nebytový priestor musí obsahovať presný popis prenajímaného priestoru, dobu jeho nájmu a výšku nájomného. Opis nebytových priestorov musí obsahovať: presnú adresu budovy, kde sa priestory nachádzajú; plocha miestnosti podľa pasu ZINZ, popis umiestnenia miestnosti vo vnútri budovy a jej funkčný účel.

Nebytové priestory môžu mať rôzne občianske účely (kancelárie, sklady, maloobchod, priemyselné priestory atď.), ktoré sú podrobne opísané vo vysvetlení ZINZ.

Druhy nehnuteľností a ich zamýšľaný účel:

1. Budovy sú nehnuteľné objekty, ktoré sú určené na trvalú prítomnosť osôb v nich za účelom bývania alebo práce.

2. Stavby sú nehnuteľné objekty, ktoré slúžia čisto technickým účelom, ak sú v nich ľudia, tak len dočasne.

3. Nebytový priestor ide o nehnuteľnosť, nie však vo forme samostatných budov alebo stavieb, ale vo forme samostatných a jasne vymedzených častí v rámci budov, stavieb, určených na výrobné, administratívne, sociálne, vzdelávacie, kultúrne a iné účely. účely.

4. Condominium je komplex nehnuteľností, ktorý nie je špeciálne vytvorený, ale objaví sa hneď, ako sa v dome objavia dvaja alebo viacerí vlastníci. Bytový dom ako majetkový celok spojený jediným a jediným účelom trvalého pobytu občanov v ňom spája pozemok, budovu a v ňom bytové a nebytové priestory. Kondomínium môže pozostávať aj zo samostatnej časti budovy o rozmeroch aspoň jedného bloku, ktorá má vchod izolovaný od ostatných častí budovy a medzibytové schodisko a výťahovú zostavu.

5.Podnik je majetkový celok pozostávajúci z hnuteľných a nehnuteľných vecí, majetkových práv a záväzkov, výhradných práv a niektorých ďalších prvkov, ktorý slúži na podnikateľskú činnosť.

6. Pozemok je časť zemského povrchu (vrátane pôdnej vrstvy), ktorej hranice sú predpísaným spôsobom opísané a certifikované (článok 2 článku 6 Zemského zákonníka Ruskej federácie). Podľa čl. 40 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie sa vlastnícke právo k pozemku rozširuje na vrstvu plôch nachádzajúcich sa v rámci hraníc tohto pozemku, bežné minerály, sladkú podzemnú vodu, uzavreté nádrže a trvalé výsadby, ktoré sa na ňom nachádzajú.

7. Pamiatky histórie a kultúry sú to predmety nehnuteľností (predmety kultúrneho dedičstva určené na uspokojenie kultúrnych a estetických hodnôt) s pridruženými dielami maliarstva, sochárstva, dekoratívneho a úžitkového umenia, predmetmi vedy a techniky a inými predmetmi hmotnej kultúry. ktoré vznikli v dôsledku historických udalostí, ktoré majú hodnotu.

2. Nebytový priestor ako predmet občianskych práv

Nebytovými priestormi sa rozumejú jednotlivé budovy a ich časti nevyužívané na bývanie. Samostatné stavby - budovy, stavby a iné objekty nachádzajúce sa na konkrétnom pozemku.

Na základe analýzy je teda možné uviesť nasledujúce definície nebytového majetku. Nebytový majetok - samostatné budovy, stavby, stavby a ich časti, ktoré sú vo vlastníctve Ruskej federácie, ktorá je súčasťou Ruskej federácie, obecný alebo súkromný majetok; nebytové priestory v bytových domoch vrátane vstavaných a pristavaných, ich častí, ako aj nestále (dočasné) stavby nachádzajúce sa na určitom pozemku a s ním pevne spojené, evidované orgánom technického účtovníctva a inventarizácie, určené na bývanie a nezaradené v súlade so stanoveným postupom do bytového fondu.

Vynára sa otázka, nakoľko je legitímne, aby subjekt Ruskej federácie vymedzoval nebytové priestory a či by to nebolo mimo jeho kompetencie. Malo by sa vziať do úvahy, že na základe odseku „o“ čl. 71 Ústavy Ruskej federácie, odsek 1, čl. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je občianske právo v jurisdikcii Ruskej federácie. Body 2-4, 7 čl. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie definuje zoznam aktov upravujúcich vzťahy v oblasti občianskeho práva, ktoré nezahŕňajú normatívne právne akty zakladajúcich subjektov Ruskej federácie. Môžeme teda dospieť k záveru, že uvedený zákon mesta Moskvy presahoval jeho kompetencie.

Aby sa priestory mohli zúčastňovať občianskoprávnych vzťahov, právo na ne (ako druh nehnuteľnosti) musí byť zaregistrované v Jednotnom štátnom registri práv (USRE). Vzniká otázka, či jeden predmet práva (stavba) môže zahŕňať jej časť (priestor), ktorý sa považuje za samostatný predmet práva, a teda práva, ktoré podliehajú samostatnej štátnej registrácii. To je možné, ak zákonodarca stanovil kritériá, podľa ktorých je možné ho ako takého uznať. Zákonodarca to urobil najmä v súvislosti s obytnými priestormi, pričom uviedol ich všeobecnú definíciu, ako aj zoznam ich hlavných odrôd a stanovil osobitný právny režim na používanie (pozri Kódex bývania Ruskej federácie, články 15, 16). Treba si však uvedomiť, že bytový a nebytový priestor má dva rôzne právne režimy. Preto je prechod z jednej skupiny do druhej možný len v poradí striktne stanovenom bytovou legislatívou (článok 3 § 288 Občianskeho zákonníka).

Je ťažké identifikovať kritériá, podľa ktorých možno odlíšiť nebytové priestory od hmoty iných objektov. Ak teda obytné priestory môžu mať také znaky, ako je izolácia a prítomnosť všetkého potrebného na ich zamýšľané použitie (to znamená na bývanie), potom tieto označenia nie sú vždy použiteľné pre nebytové priestory. Najmä nebytové priestory nie sú vždy izolované a ich účel môže byť veľmi rôznorodý. Zároveň môžeme hovoriť o takej integrálnej vlastnosti nebytových priestorov, akou je prepojenie so zemou.

Zdá sa, že na to, aby bol nebytový priestor samostatným predmetom práva, musí spĺňať dve kritériá:

1. Technické kritérium, ktorým sa rozumie možnosť autonómneho využívania vyčlenených častí budovy;

2. Funkčné kritérium - časť budovy (nebytový priestor) plní rovnaké funkcie, aké plní budova ako celok.

Zároveň, aj keď zvýrazníte takéto kritériá vo vzťahu k nebytovým priestorom a zapíšete ich vlastníctvo do Jednotného štátneho registra, nemôžete si nevšimnúť nasledujúce nezrovnalosti. Registrované vlastníctvo nebytových priestorov v budove alebo stavbe automaticky vedie k právu spoločného vlastníctva vlastníka tohto priestoru a vlastníka zostávajúcich priestorov na pomocný majetok (schody, výťahy, strecha atď.). Iný právny režim vo vzťahu k špecifikovanej nehnuteľnosti nie je možný, či už z technického alebo právneho hľadiska. Podobná schéma platí pre spoločný majetok bytov v bytovom dome (článok 290 Občianskeho zákonníka). Vzniká otázka, kto je vlastníkom celej budovy ako celku. Je zrejmé, že je potrebné dospieť k záveru, že po zaregistrovaní vlastníctva dvoch alebo viacerých osôb k priestorom v tejto budove alebo stavbe v budove alebo stavbe už neexistuje jediný vlastník pre celú budovu alebo stavbu. Môžeme hovoriť o vlastníckom práve k jednotlivým veciam (priestorom) a spoločnom podielovom vlastníctve majetku na spoločné užívanie. Špecifikom spoločného podielového vlastníctva spoločnej veci zároveň je, že podiel nemožno scudziť oddelene od priestorov.

Možné sú situácie, keď sa nebytové priestory, ktoré boli pôvodne súčasťou budovy alebo stavby, následne stali samostatnými právnymi predmetmi, vhodnými na samostatné užívanie a ktoré majú svojich vlastníkov (ktorých práva boli podľa toho zapísané). Zápis vlastníctva budovy vylučuje možnosť súčasného zápisu časti tejto budovy. Zápis práv k časti stavby (priestoru) by teda mal viesť k zániku vlastníckych práv vo vzťahu k samotnej stavbe. Ak má každý nebytový priestor zahrnutý v budove svojho vlastníka, potom vlastník budovy ako celku môže mať teoreticky iba vlastnícke práva k streche, schodisku, inžinierskemu zariadeniu atď., avšak ako už bolo uvedené , sú v spoločnom vlastníctve. Charakteristickou črtou takejto nehnuteľnosti je nemožnosť jej využitia či už na bývanie alebo na bývanie. Zároveň poskytujú možnosť využitia bytových aj nebytových priestorov na určený účel. Vlastník nebytových priestorov však tieto objekty musí užívať, preto ich možno nazvať verejnými objektmi. Vo vzťahu k nim prichádza do úvahy právo vecného bremena, teda právo obmedzeného užívania cudzej veci.

Ak analogicky s čl. 290 Občianskeho zákonníka priznáva právo spoločného podielového vlastníctva k týmto veciam, potom treba uznať vlastnícke právo k stavbe ako celku ako právnu fikciu. V tomto prípade musí byť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti nerozlučne spojený s priestorom a možno ho scudziť len v spojení s priestorom. Na takýto podiel sa však nevzťahuje pravidlo predkupného práva. Navyše je nemožné ho prideliť v naturáliách, ako aj domáhať sa odkúpenia podielu patriaceho spoluvlastníkovi v súlade s ust. 252 Občiansky zákonník.

Teda vlastník budovy ako celku, ak chce s časťou tejto budovy nakladať, musí zapísať vlastníctvo tejto časti. Ak v dome nie sú samostatné nebytové priestory alebo nespĺňajú súčasne dve vyššie uvedené podmienky, je potrebné stavbu uznať za nedeliteľnú vec.

Obdobný názor vyjadruje aj Koncepcia tvorby legislatívy v oblasti nehnuteľností a štátnej evidencie, podľa ktorej nebytové priestory nemožno považovať za súčasť stavby, keďže stavby sú samy osebe nedeliteľné veci, a teda aj ich súčasťou. budova nemôže byť predmetom transakcií. Vlastník budovy, ktorý chce uskutočniť transakciu s nebytovými priestormi, si teda musí tieto priestory prideliť a zaregistrovať ich vlastníctvo. Východiskom môže byť podľa autorov konceptu spoločné vlastníctvo budovy a legislatívne scelenie podielu na práve zodpovedajúceho veľkosti nebytových priestorov.

Samostatne by sme mali zvážiť situáciu, keď sa nebytové priestory nachádzajú v priľahlej časti budovy. Hovoríme o vonkajších prístavbách budovy, ktoré majú samostatný ekonomický význam. Takéto rozšírenia môžu byť buď samostatnými predmetmi zákona, alebo súčasťou budovy alebo stavby. Od takýchto rozšírení by sa mali odlíšiť prípady, keď budovy susedia navzájom a majú spoločnú stenu. V druhom prípade hovoríme o úplne nezávislých nehnuteľných objektoch. Nebytové priestory v rámci budov a stavieb sú často predmetom nájomnej zmluvy.

S cieľom ukončiť spory sa v odseku 2 vyššie uvedeného informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 1. júna 2000 uvádza toto: „S prihliadnutím na skutočnosť, že obytné priestory sú nehnuteľnosťou, ktorá sa líši od budovy alebo stavby, v ktorej sa nachádza, ale je s ňou neoddeliteľne spojená, a skutočnosť, že Občiansky zákonník Ruskej federácie neobsahuje žiadne osobitné pravidlá o štátnej registrácii nájomných zmlúv pre nebytové priestory; na takéto nájomné zmluvy by sa mali uplatňovať pravidlá odseku 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie." Inými slovami, štátna registrácia zmluvy o nájme nebytových priestorov je potrebná len vtedy, ak je zmluva uzatvorená na dobu minimálne jedného roka.

3. Hlavné typy transakcií

• Darcovstvo

Podľa podmienok tejto transakcie sa nehnuteľnosť jednej strany bezodplatne prevádza na druhú stranu. Charakteristickým znakom tohto typu transakcie je absencia platby vrátane peňazí alebo akýchkoľvek služieb. Kým nie je zapísané právo štátu k nehnuteľnosti, darca má možnosť podľa podmienok zmluvy svoje darovanie odvolať. Základné operácie:- darovanie pozemku a podielu na pozemku; darovanie bývania.

Darovacia zmluva na nebytový priestor je dokument, podľa ktorého darca bezodplatne prevádza alebo sa zaväzuje previesť vlastnícke právo k nebytovému priestoru. Darovacia zmluva dáva obdarovanému vlastnícke práva. Ale je tu jedna zvláštnosť zmluvy o darovaní nebytových priestorov. Faktom je, že legislatíva nemá jasný popis toho, čo sa považuje za nebytový priestor, čo sa týka tohto popisu. Legislatíva obsahuje „Technické predpisy o bezpečnosti budov a stavieb“, v ktorých je miestnosť definovaná ako „časť objemu budovy alebo stavby, ktorá má špecifický účel a je obmedzená stavebnými konštrukciami“. Ale presne to, kedy sa priestor považuje za „nebytový“, nie je v právnych predpisoch jasne stanovené. Je logické, že priestory zbavené určitých výhod civilizácie možno oprávnene považovať za nebytové. V dôsledku toho, s ohľadom na vyššie uvedené a s prihliadnutím na zmluvnú prax, nebytovými budovami sú budovy alebo časť objemu budovy alebo stavby, ktorých účelom je výrobný, administratívny, sociálny, vzdelávací, obchodný, kultúrny a iný na iné účely ako na bývanie ľudí. To znamená, že pojem nebytový priestor zahŕňa sklady, kancelárie, obchodné stánky a podobné stavby.

Ako každá darovacia zmluva, aj darovacia zmluva na nebytový priestor je skutočná alebo konsenzuálna, vzájomná a bezodplatná. Rovnako ako v iných darovacích zmluvách existujú dve strany – darca a obdarovaný.

Darovacia zmluva na nebytový priestor musí byť vyhotovená písomne. Okrem toho musí byť prevod vlastníctva na inú osobu (obdarovaného) zaznamenaný v štátnej registračnej službe. Ako darca a príjemca môžu vystupovať fyzické aj právnické osoby. Darcom je ten, kto má na darovaný nebytový priestor právny nárok. Okrem toho sa v prípade prevodu vlastníckych práv môže objaviť zástupca vlastníka, správca poverený a oprávnený vykonávať takéto obchody. V tomto prípade musí mať správca overenú plnú moc, ktorá jej dáva právo vykonávať takéto transakcie.

• Nájomné

Podľa podmienok prenájmu nehnuteľnosť prevádza jedna osoba na inú osobu na základe prijatia akýchkoľvek výhod (peňažnej náhrady alebo doplnkových služieb). V ojedinelých prípadoch môže byť nájomná zmluva uzavretá aj bezodplatne, ale takáto zmluva musí byť klasifikovaná akodohoda o bezplatnom užívaní. Hlavné činnosti: - prenájom pozemkov; nákup a predaj práv na prenájom pôdy; prenájom bývania; prenájom nehnuteľností; podnájom bytových priestorov.

Štandardná nájomná zmluva je občiansky dokument, podľa ktorého jedna zmluvná strana (prenajímateľ) prevádza nebytový priestor do užívania druhej zmluvnej strane (nájomcovi). Ak doba platnosti predmetnej dohody nepresiahne rok, nepodlieha povinnej štátnej registrácii u registračných orgánov. Ak si nájomná zmluva vyžaduje povinnú štátnu registráciu, potom sa vypracuje v jednej kópii viac, ako je počet strán transakcie. Zmluva o dlhodobom prenájme sa považuje za uzavretú až od okamihu jej štátnej registrácie výkonnými orgánmi.

Nájomná zmluva sa spravidla vyhotovuje v jednoduchej písomnej forme a nevyžaduje notárske overenie. Zároveň je povinným písomným dokladom, ktorý je potrebné vyhotoviť k zmluve o nájme nebytového priestoru, úkon prevzatia a prevodu prenajatého priestoru. Ak sa priestory neprevedú na základe akceptačného certifikátu, potom dôsledky stanovené touto dohodou nenastanú. K nájomnej zmluve môže byť ako neoddeliteľná súčasť priložený katastrálny pas prenajímaných priestorov, pôdorys a iné listiny po dohode zmluvných strán.

Hlavný obsah zmluvy: Nájomná zmluva špecifikuje tieto povinné vlastnosti predmetu nájmu: katastrálne alebo podmienené číslo, umiestnenie predmetu nájmu, rozlohu priestorov, dostupnosť inžinierskych sietí, internetovú komunikáciu a telefón, bezpečnosť a pod. , ťarchy a práva tretích osôb a pod. Právo na prenájom priestorov môže mať vlastník priestorov alebo ním poverená osoba, pričom tieto oprávnenia musia byť riadne formalizované (plnomocenstvo, zakladateľská listina a pod.).

Ak nájomná zmluva neurčuje iné podmienky, potom po prenájme priestorov prechádza na nájomcu bremeno udržiavania priestorov v technicky bezchybnom stave a vykonávania nevyhnutných kozmetických opráv. Nájomná zmluva na obdobie do jedného roka v súlade s normami platnej legislatívy Ruskej federácie nepodlieha povinnej štátnej registrácii, uzatvára sa podpísaním jedného dokumentu v jednoduchej písomnej forme, pre každú jednu kópiu. večierok. Predkupné právo na následný prenájom: Predkupné právo na prenájom má zo zákona vlastník pozemku, na ktorom sa nachádza nájomná nehnuteľnosť.

Pri uzatváraní zmluvy je vhodné uviesť, či je platba za energie zahrnutá v nájomnom alebo nie. Ak sú nebytové priestory súčasťou komplexu priestorov nachádzajúceho sa v tej istej budove alebo stavbe, môžu byť súčasťou zmluvy pravidlá užívania spoločných priestorov, ktoré je povinný dodržiavať tak samotný nájomca, ako aj jeho zamestnanci. ako návštevníci, klienti a hostia.

Po ukončení štandardnej nájomnej zmluvy nebytových priestorov podlieha predmet nájmu prenajímateľovi prevodu podľa zákona o prevode nehnuteľnosti. Pokiaľ nie je v nájomnej zmluve uvedené inak, prenajaté plochy podliehajú prevodu so všetkými neoddeliteľnými vylepšeniami. (Vzor zmluvy nájdete v prílohe)

• Výmena

Výmena sa uskutočňuje medzi nájomcom (vlastníkom) a nájomcom, pričom je stanovená zámennou zmluvou. Barter – výmena majetku za majetok (barterové zmluvy – rovnaké pravidlá ako pri kúpno-predajnom obchode). Hlavné operácie: - výmena pozemkov a pozemkových podielov; výmena (výmeny) bývania vrátane dodatočných platieb;

• Nákup a predaj

Kúpno-predajnou zmluvou sa predávajúci zaväzuje previesť na kupujúceho vlastnícke právo k nehnuteľnosti a kupujúci sa zaväzuje túto nehnuteľnosť prevziať a zaplatiť za ňu určitú cenu. Zmluva o kúpe a predaji nehnuteľnosti podlieha povinnej štátnej registrácii. Stojí za zmienku, že v súčasnosti je tento typ transakcie najobľúbenejší a najčastejšie používaný: - kúpa a predaj bývania, a to aj na splátky; presídlenie komunálnych a veľkých bytov; kúpa a predaj pôdy, podiel na pôde; kúpa a predaj nebytových priestorov, budov a stavieb, majetkových komplexov; ukončenie kúpno-predajnej zmluvy.

Zmluva o predaji a kúpe nebytových priestorov dáva právnickým osobám a občanom (fyzickým osobám) možnosť užívať nebytové priestory ako administratívne, obchodné, skladové a priemyselné priestory.

Predmetom kúpno-predajnej zmluvy na nebytové priestory sú priestory, ktoré sa nachádzajú v bytových domoch alebo sú vstavané a s nimi spojené. Tieto priestory nie sú prispôsobené na trvalý pobyt občanov ani na využitie ako bytové kancelárske priestory a nie sú zaradené do bytového fondu na dočasné presídlenie, UBYTOVNE a iné špecializované bytové priestory. Je možné zahrnúť aj jednotlivé priestory, ktoré sa nachádzajú v nebytových stavbách a budovách a tvoria ich súčasť, ako aj tieto stavby a budovy samotné ako jeden celok. Uzatvorenie kúpno-predajnej zmluvy na nebytový priestor je najjednoduchší a najbežnejší spôsob scudzenia nebytového priestoru.

Účastníkmi zmluvy o kúpe a predaji nebytových priestorov môžu byť právnické osoby alebo fyzické osoby (občania). V určitých prípadoch sú zmluvnými stranami zmluvy o kúpe a predaji nebytových priestorov obce a iné zakladajúce subjekty Ruskej federácie. Príkladom takejto transakcie je predaj štátneho alebo obecného majetku.

Ak zmluvu o predaji a kúpe nebytových priestorov vykonáva obchodná organizácia, musí mať spôsobilosť na právne úkony. Právna spôsobilosť obchodnej organizácie vzniká od okamihu štátnej registrácie právnickej osoby. tváre.

Neziskové organizácie, ako aj mestské a štátne podniky, aby mohli uzavrieť zmluvu o predaji a kúpe nebytových priestorov, musia byť schopné uskutočniť také transakcie, ktoré sú uvedené v zakladajúcich dokumentoch. Na uzavretie zmluvy o kúpe a predaji nebytových priestorov musí byť fyzická osoba plne spôsobilá. V prípade práceneschopnosti fyzickej osoby má právo uzavrieť zmluvu o predaji a kúpe nebytových priestorov opatrovník ako zákonný zástupca tejto osoby. Na uzatvorenie zmluvy o kúpe a predaji nebytových priestorov v záujme a na účet práceneschopnej osoby je opatrovník povinný získať súhlas orgánov opatrovníctva a opatrovníctva na vykonanie tohto obchodu. Kúpno-predajná zmluva na nebytový priestor sa uzatvára v jednoduchej písomnej forme. Dohoda je spečatená podpismi zmluvných strán. Notársky overený zápis kúpno-predajnej transakcie nebytových priestorov zákon neupravuje.

Nebytové priestory sú v súlade s článkom 1 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ klasifikované ako nehnuteľnosť; ich vlastníctvo musí byť zaregistrované u vládnych agentúr. Registrácia prevodu vlastníctva nebytových priestorov sa vykonáva v súdnom ústave na mieste.

Pri uzatváraní zmluvy musí byť jasne definovaný predmet kúpno-predajnej zmluvy na nebytový priestor. To znamená, že zmluva presne špecifikuje všetky podstatné parametre nebytových priestorov: výmeru priestorov, adresu, pôdorysné čísla a pod.

Cena podľa kúpnej a predajnej zmluvy pre nebytové priestory musí byť uvedená v rubľoch alebo cudzej mene. Je potrebné vziať do úvahy, že cena je podstatnou podmienkou zmlúv tohto typu. Cena môže byť uvedená ako za celý nebytový priestor, tak aj za jednotku plochy. V druhom prípade sa zmluvná cena vypočíta s prihliadnutím na plochu prevádzaných nebytových priestorov. Na základe kúpno-predajnej zmluvy cena nebytového priestoru nie je viazaná na inventarizáciu alebo súvahové ocenenie, ktoré je potrebné na daňové účely.

V súlade s článkom 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa zmluva o predaji a kúpe nebytových priestorov považuje za uzavretú od okamihu podpísania zmluvy jej zmluvnými stranami. Spolu s tým vlastníctvo priestorov zostáva oficiálne u predávajúceho až do štátu. zápis prevodu vlastníckeho práva k nebytovému priestoru a kupujúci ešte nemôže nakladať s nadobudnutým majetkom. Napriek tomu, že vlastnícke právo počas tejto doby zostáva na strane predávajúceho, nemôže predávajúci nakladať ani s touto nehnuteľnosťou, pretože v dôsledku záväzku, ktorý vznikol kúpno-predajnou zmluvou na nebytový priestor, došlo k zániku nehnuteľnosti. právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti je už kupujúci.

Skutočnosť prevzatia nebytového priestoru kupujúcim a skutočnosť jeho prevodu predávajúcim sa môže prejaviť tak v listine o prevode, ktorú podpisujú zmluvné strany, ako aj v nejakom dokumente o prevode alebo v zmluva o kúpe a predaji nebytových priestorov.

• Dedičstvo

Podľa právnej terminológie pri dedení majetku dochádza k prevodu majetkových a nemajetkových práv k súkromnému majetku zo zosnulej fyzickej osoby na inú fyzickú osobu zákonom stanoveným spôsobom. Operácie: - dedenie pozemku a podielu na pozemku; prevod pozemku na doživotné dedičné užívanie; dedičstvo bývania.

• Hypotéka

Hypotéka na bývanie je charakterizovaná ako osobitný druh úverovania obyvateľstva, pri ktorom je zárukou za splatenie dlhu a úrokov najčastejšie nehnuteľnosť vo vlastníctve dlžníka. Operácie: - záloha pôdy a práv k pôde; pôžičky zabezpečené bývaním (hypotéka); účasť na výstavbe spoločného bývania;

Hypotéky na nebytové priestory sa rozšírili po prijatí novely hypotekárneho zákona v roku 2009. Predtým zákon upravoval najmä zastavovanie nehnuteľností na bývanie. Obchody s komerčnými nehnuteľnosťami sa uskutočňovali po dohode medzi bankou a klientom a pravidlá ich ukončenia určovala až záložná zmluva.Nová verzia zákona upravovala proces formalizácie transakcie, okamih registrácie vlastníctva zakúpeného predmetu a normy pre vymáhanie pohľadávok v prípade, že dlžník nespláca úver. Tým sa výrazne znížili riziká bánk, čo viedlo k zvýšeniu ponuky úverov na nebytové nehnuteľnosti.

To môže spôsobiť ťažkosti pri nákupe komerčných nehnuteľností na úver, ako sú kancelária, sklad alebo priemyselné priestory. Ak si chcete kúpiť nebytový priestor s hypotékou na súkromné ​​potreby kúpeľný dom, garáž, vidiecky dom, doklad o príjme pre vás nebude problém.

• Privatizácia

Bezplatný prevod do vlastníctva občanov Ruskej federácie na dobrovoľnom základe obytných priestorov, ktoré obývajú v štátnom a obecnom bytovom fonde, vrátane bytového fondu pod hospodárskou správou podnikov alebo prevádzkovým riadením inštitúcií (rezortný fond). Operácie: - privatizácia izieb a bytov v obecnom (štátnom, rezortnom, verejnom) bytovom fonde; privatizácia pôdy; ukončenie privatizačnej zmluvy (deprivatizácia).

4. Analýza trhu s nebytovými priestormi

trhu nebytových priestorochje reprezentovaná najmä už odkúpenými alebo zrekonštruovanými priestormi prerobenými na kancelárie. Ale pri privatizácii sa objavuje stále viac objektov, ktoré sú dlhodobo prenajaté alebo predávané v dražbe majetkovými fondmi, t. miestnych úradov. V druhej etape privatizácie bude realitný trh doplnený o priemyselné objekty a v ešte väčšej miere obchod a služby.

Po zavedení súkromného vlastníctva nehnuteľností a privatizácii v Ruskej federácii štát prestal byť jediným vlastníkom drvivej časti nehnuteľností, čo znamenalo začiatok formovania trhu s nehnuteľnosťami.

trhu nebytových priestorochje rozdelená do niekoľkých segmentov, ktoré sa líšia funkčným účelom objektov; kancelária, maloobchod, sklad a výroba. Na trhu s nebytovými priestormi možno zaznamenať dve zložky: primárny a sekundárny trh. Primárny trh tvoria nebytové priestory mestského fondu, ktoré sú ponúkané na prenájom prostredníctvom obchodných súťaží organizovaných výbormi pre správu majetku mesta (v Moskve - územné agentúry Moskovského výboru pre majetok). Tento trh má síce veľké perspektívy a rezervy na rozvoj najmä vo veľkých mestách, no rozvíja sa veľmi pomaly a nerovnomerne. V súťažiach realitných kancelárií poverených obecnými úradmi musí víťaz zaplatiť paušálnu sumu za právo prenájmu na celé obdobie a následne pravidelne platiť nájomné a energie počas celej doby prenájmu.

Nájomcovia nebytových priestorov získavajú okrem práv aj povinnosti vykonávať na vlastné náklady bežné opravy, zveľaďovať okolie a byť vždy pripravení na zvýšené náklady na prenájom. V štruktúre platieb nájomného majú významné miesto prevádzkové náklady, ktorými sa uhrádza spotreba tepla a vody, kanalizácia, elektrina, odvoz odpadu, upratovanie územia, bezpečnosť, požiarna signalizácia, všeobecné obchodné náklady, predplatné rádiovej siete, telefón, televízne antény.

Konečné ceny prenájmu nebytových priestorov v mestských obchodných súťažiach sú nižšie ako na sekundárnom trhu a závisia od typu a polohy priestorov, prítomnosti samostatného vchodu, bezpečnosti, parkovacích miest a počtu telefónnych liniek. Čas a peniaze vynaložené na získanie potrebných informácií a uzatvorenie nájomnej zmluvy sú niekedy porovnateľné s nákladmi na prenájom za trhové ceny. Mnoho obchodných štruktúr vyžaduje priestory so samostatným vchodom alebo možnosťou vybavenia. Dôležitá je blízkosť areálu od hlavných mestských komunikácií a ľahká dostupnosť dopravnými prostriedkami.Pre niektorých klientov je počet telefónnych liniek rovnako dôležitý ako lokalita.

Ak chce nájomca využívať nebytové priestory nielen ako kanceláriu, ale aj ako predajnú plochu, sklad alebo na iný účel, cena prenájmu sa zvyšuje. Okrem toho sa prestavba a opätovné vybavenie priestorov v súlade s cieľmi charty nájomcu zvyčajne vykonáva na jeho náklady s písomnou dohodou s prenajímateľom a oprávnenými službami mesta, čo by malo zabrániť porušovaniu stavebných zákonov a predpisov, ako aj ako požiarne a hygienické bezpečnostné pravidlá.

Nebytový priestor je možné prenajať od vlastníka priestorov, od nájomcu (podnájom) a od vlastníka zostatku spolkového alebo obecného majetku. Pri prenájme federálneho alebo obecného majetku od držiteľa zostatku musíte získať povolenie vlastníka na dokončenie transakcie. Pre mestský mestský majetok dáva takéto povolenie Moskovský majetkový výbor Podnájom mestských nebytových priestorov existuje, alejej vyhliadky sa zdajú obmedzené, keďže na jednej strane jednoznačne susedí s nelegálnymi formami a vyznačuje sa tieňovými formami platieb, na druhej strane mestské úrady, ktoré pociťujú naliehavú potrebu doplniť svoj rozpočet vyberaním nájomného, ​​sprísňujú formy a spôsoby kontroly nakladania s nebytovým fondom. Nájomcovia majú najmä právo dať do podnájmu najviac 25 % prenajatej plochy. Počet spoločností, ktoré potrebujú kancelárske a skladové priestory neustále narastá.Nedostatok nebytových priestorov prispieva k nárastu cien prenájmov a cien nájomných práv, ktoré sa predávajú na súťažiach a aukciách organizovaných pre miestne úrady , tiež pribúda. Dopyt po obecných priestoroch neklesá, keďže pretrváva všeobecný nedostatok kancelárskych priestorov. Nájomníkov navyše lákajú záruky, ktoré poskytujú úrady. Sadzby prenájmu, ako aj podmienky prenájmu sa líšia pre priestory nachádzajúce sa v radovej zástavbe a v kaštieľoch, ktoré sú pod štátnou ochranou ako historické pamiatky. Na základe dohody zmluvných strán môže sadzba prenájmu zahŕňať náklady na energie a daň z pridanej hodnoty. Kvôli nepredvídateľnému nárastu taríf za energie mnohí majitelia uprednostňujú pokrytie prevádzkových nákladov nad nájomným. Na trhu s nebytovými priestormi sa praktizujú rôzne formy platieb, prevláda však mesačné alebo štvrťročné predplácanie.

Cenová situácia sa neustále mení v dôsledku inflácie, ale v súčasnosti nie je dostatok štatistických materiálov na vykonanie úplnej analýzy tohto segmentu trhu. Je charakteristické, že sekundárny trh nebytových priestorov je oproti primárnemu trhu informačne otvorenejší.V odborných publikáciách alebo tematických rubrikách o nehnuteľnostiach sa uvádzajú údaje o objeme obchodov realitných kancelárií pri uzatváraní nájomných zmlúv. pre nebytové priestory sa z času na čas objaví. Nadobúdaniu budov a nebytových priestorov do vlastníctva bránia problémy spojené s vlastníctvom pozemku, na ktorom sa budova nachádza, ako aj rozdiely v pravidlách a podmienkach kúpy pre hlavné skupiny kupujúcich (nájomníkov, ktorí získali právo prenájmu počas procesu privatizácie alebo prostredníctvom súťaží a aukcií, alebo tí, ktorí investovali do prenajatých priestorov, alebo nájomcovia a kupujúci, ktorí nie sú zaradení do týchto skupín).

Tabuľka 15. Dlhodobý priemyselný majetok.

Ukazovatele	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Dostupnosť dlhodobého majetku (na začiatku roka v účtovnej hodnote)		18,4	534,8	1805,6	3903,5	4125,8	5284,3
Odpisy dlhodobého majetku ako percento z celkovej hodnoty majetku na konci roka	51,6	53,3	55,2	57,8	58,3		62,4
Koeficient obnovy (uvedenie dlhodobého majetku do prevádzky ako percento z celkovej ceny dlhodobého majetku, na konci roka v porovnateľných cenách)
Dôchodkový pomer (likvidácia fixných aktív ako percento z celkovej hodnoty fixných aktív, na začiatku roka v porovnateľných cenách)

Tabuľka 1 ukazuje, že fixný majetok v podnikoch od roku 2006 neustále rástol až do roku 2012 pri neustálom raste odpisov dlhodobého majetku. Miera obnovy počas 7 rokov sa znížila z 2,8 na 0,9 a miera odchodu do dôchodku zo 4,2 na 0,7. To znamená, že výroba sa vykonáva na zastaraných zariadeniach a v starých výrobných priestoroch. Napriek takýmto ťažkým podmienkam toto odvetvie ešte úplne nevymrelo.

Na trhu nebytových priestorov dochádza k postupnému presunu dôrazu. Narastá potreba obchodných, skladových a priemyselných priestorov v porovnaní s doteraz prevládajúcou potrebou priestorov pre reprezentatívne kancelárie a kancelárie Realitní makléri začínajú dostávať objednávky na hľadanie priestorov v slede sklad-výrobný priestor-kancelária-bývanie.

Vo všeobecnosti teda na trhu s nebytovými nehnuteľnosťami možno povedať, že aj napriek tomu, že sa tento segment neustále rozvíja, na uspokojenie dopytu po nich je potrebné dodatočné zavádzanie rôznych realitných objektov. Okrem toho sú potrebné investície do výstavby sociálnych a kultúrnych zariadení, keďže toto územie je prevažne nekomerčné, teda nerentabilné pre jeho rozvoj, no zároveň nevyhnutné pre obyvateľstvo. Vo všeobecnosti nemožno aktuálnu situáciu na realitnom trhu posudzovať len v súčasnosti, keďže neustále prebiehajúce zmeny v krajine (zmeny obyvateľstva, správanie vlády a pod.) majú pomerne silný vplyv na jej ďalší vývoj a stav. Preto je potrebné včas zvážiť realitný trh, teda veľký význam akvizície.

5. Analýza transakcií

Je potrebné analyzovať vaše transakcie z niekoľkých dôvodov. Po prvé, je potrebné otestovať náš obchodný systém v reálnom čase. Nie je žiadnym tajomstvom, že pri testovaní vozidla na historických údajoch sa výsledok môže značne líšiť od výsledku získaného priamym použitím systému. Ak si počas analýzy všimnete typickú chybu v obchodnom systéme, možno ju ľahko opraviť. Je oveľa ťažšie opraviť chyby v obchodnom systéme intuitívne bez analýzy všetkých transakcií.

Po druhé, ak máte k dispozícii jasné záznamy o transakciách, môžete analyzovať svoje obchodovanie, napríklad vypočítať ziskovosť obchodného systému, určiť pomer ziskových a nerentabilných transakcií, určiť priemerné percento. prišiel pre každú kategóriu transakcií atď.

Po tretie, vedenie záznamov o všetkých transakciách disciplinuje obchodníka a je menej v pokušení robiť unáhlený obchod. Ak sa takéto bezohľadné obchody vyskytujú v záznamoch, najmä ak straty z nich boli veľké, potom pri prezeraní takýchto záznamov nebude mať obchodník veľkú túžbu znovu vstúpiť do podobnej transakcie.

S rozvojom trhových vzťahov v Rusku sa výrazne zvýšil obrat nebytových priestorov ako predmetov občianskych transakcií. Nebytové priestory sú využívané právnickými osobami a občanmi na rôzne účely ako administratívne, skladové, obchodné, priemyselné priestory a pod. Je po nich neustále vysoký dopyt a transakcie s nimi zaujímajú dôležité miesto v moderných civilných transakciách. Napriek prevládaniu transakcií s nebytovými priestormi sa im však v ruskej občianskej legislatíve nevenuje dostatočná pozornosť.

Občiansky zákonník Ruskej federácie nerozlišuje nebytové priestory ako samostatné nehnuteľnosti, existujú medzery v regulácii určitých typov transakcií s nebytovými priestormi. Nepresnosť regulačnej úpravy právneho postavenia nebytových priestorov v sústave predmetov občianskeho obehu vedie k ťažkostiam v praxi obehu. Súdna a rozhodcovská prax v oblasti občianskeho obratu nebytových priestorov nie je vždy jednotná. Rozhodcovské súdy rôznych regiónov a úrovní často pristupujú k riešeniu rovnakých sporov vyplývajúcich z transakcií s nebytovými priestormi rôznymi spôsobmi.

Pravidlá pre uzatváranie a spracovanie transakcií s nebytovými priestormi:

Transakcie s nehnuteľnosťami podliehajú štátnej registrácii spôsobom ustanoveným týmto zákonníkom a právnymi predpismi o štátnej registrácii nehnuteľností, práv k nim a transakcií s nimi. Vlastnícke právo nadobúdateľa k veci zo zmluvy vzniká okamihom jej prevodu, ak zákon alebo zmluva neustanovuje inak. Ak zmluva o scudzení majetku podlieha štátnej registrácii, vlastnícke právo nadobúdateľovi vzniká okamihom jej registrácie, ak zákon neustanovuje inak. Zmluva sa považuje za uzavretú v okamihu, keď osoba, ktorá ponuku zaslala, dostane jej prijatie. Zmluva podliehajúca štátnej registrácii sa považuje za uzavretú od okamihu jej registrácie, a ak je potrebné notárske overenie a registrácia, od okamihu registrácie zmluvy, pokiaľ legislatívne akty neustanovujú inak.

Záver

S rozvojom trhových vzťahov v Rusku sa výrazne zvýšil obrat nebytových priestorov. Nebytové priestory sú využívané právnickými osobami a občanmi na rôzne účely ako administratívne, skladové, obchodné, priemyselné priestory a pod. Je po nich neustále vysoký dopyt a transakcie s nimi zaujímajú dôležité miesto v moderných civilných transakciách.

Nájomná zmluva na nebytové priestory už tradične zaujíma jedno z popredných miest v celkovom objeme obchodov s nebytovými priestormi. Napriek rozšírenosti tohto typu transakcií však možno poznamenať, že v ruskej občianskej legislatíve sa im nevenuje dostatočná pozornosť a v regulácii týchto typov transakcií existujú medzery.

Pri definovaní pojmu nebytový priestor je potrebné brať do úvahy obrat daného objektu, druhovú charakteristiku, jediný ekonomický účel, odvetvovú príslušnosť, čo umožní identifikovať nebytový priestor ako právny objekt.

Nebytová budovasamostatný objekt určený na využitie nie ako bývanie, ale ako sklad, výroba, maloobchod, technická miestnosť.

Určenie kategórie nebytových priestorov ako samostatného predmetu občianskoprávnych vzťahov so sebou prináša vytvorenie určitého právneho režimu, teda možnosť alebo nemožnosť vykonávať určité úkony (obchody) s nebytovými priestormi, ktoré so sebou prinášajú právny výsledok. Režim určuje prípustnú možnosť určovania práv k nebytovým priestorom, rozsah a obsah týchto práv a hranice ich realizácie.

Na rozdiel od prenájmu iných druhov nehnuteľností - bytových priestorov, podnikov a budov (stavieb) - je teda prenájom nebytových priestorov možný formou prevodu nebytových priestorov len do dočasného užívania, bez udelenia oprávnenia. nájomca právo dočasnej držby.

Zvažovali sa hlavné otázky týkajúce sa transakcií s nebytovými priestormi. Do akej miery sa transakcie s nebytovými priestormi týkajú noriem občianskeho práva, zákonnosť transakcií s nebytovými priestormi, všeobecné charakteristické črty transakcií s nebytovými priestormi: kto a na akom právnom základe do nich môže vstupovať, podmienky uzatvárania obchodov s nebytovými priestormi a platnosť alebo neplatnosť uzatvorených obchodov.

Z informácií, ktoré som dostal, môžem usúdiť, že transakcie s nebytovými priestormi sa výrazne nelíšia od transakcií a transakcií s bytovými priestormi, keďže aj nebytové priestory patria k nehnuteľnostiam.

Zoznam použitých zdrojov:

1.Ústava Ruskej federácie M., zákonník. 2013

2. Občiansky zákonník Ruskej federácie (1 hodina, 2 hodiny, 3 hodiny) // Zbierka zákonov Ruskej federácie. 2014

3. Kódex bývania Ruskej federácie // Zbierka zákonov Ruskej federácie. 2013

4. Balabanov I.T., “ Realitné transakcie v Rusku» 2010

5. Bulekov M., “ Nájomná zmluva na budovy a stavby» // Fin. Rusko 2009

6. Volochkov N.G., „Príručka nehnuteľností“

7. Grishaev S.P., “ Budovy a stavby ako objekty nehnuteľností» // Ekonomika a právo. 2010

8. Israfilov I., “ Prenájom nebytových priestorov» // Ekonomika a právo 2010

10.Lapach V.A., “ Nebytový priestor ako predmet občianskych práv» // Legislatíva. 2011

9. Medvedev M., “Nájomná zmluva” // Obchodný právnik. 2011

10. Naumová L., “ Nebytový priestor ako predmet hypotéky» // Obchodný právnik. 2014

11. Ovodov A.A., “ Zmluva o prenájme nehnuteľnosti» // Právne otázky nehnuteľností. 2012

12. Skvortsov O.Yu., “ Registrácia transakcií s nehnuteľnosťami» M.: Wolters Kluwer. 2011

13. Stepanov S.A., “ Nehnuteľnosti v občianskom práve» M: 2009

14. Smirnov V.V., “ Prenájom nehnuteľností (budovy, stavby, nebytové priestory)". M.: Os, 2009.

15. Cybulenko 3., “ Realitné transakcie a ich evidencia» // Ekonomika a právo. 2011

Aplikácia

Nájomná zmluva na nebytové priestory

____________________ "__"_________201__

Ďalej len prenajímateľ, zastúpený ________, konajúci na základe _______, na jednej strane a __________, ďalej len nájomca, zastúpený ___________, konajúci na základe _______, na druhej strane uzavrieť dohodu takto:

1. Predmet a doba trvania zmluvy

1.1. Prenajímateľ odovzdá a nájomca prevezme za úhradu na dobu určitú na určený účel ______________________________ nebytové priestory o celkovej výmere _______ m2. metrov, nachádza sa na ______________________________________

Doba prenájmu priestorov podľa tejto zmluvy je stanovená od „___“ ___________ ____ rok do „___“ ___________ ____ rok. Po uplynutí platnosti zmluvy má nájomca právo prednostne uzavrieť zmluvu na novú dobu trvania.

2. Práva a povinnosti zmluvných strán

2.1. Práva a povinnosti prenajímateľa:

2.1.1. Prenajímateľ prevedie priestory na ______ v stave, ktorý zabezpečí jeho bežnú prevádzku nájomcom do ___________ dní odo dňa nadobudnutia platnosti tejto zmluvy.

2.1.2. Prenajímateľ má právo mesačne kontrolovať stav prenajatých priestorov a postup pri ich užívaní nájomcom.

2.1.3. Prenajímateľ je povinný zabezpečiť nájomcovi a jeho zamestnancom prístup do prenajatých priestorov.

2.1.4. Prenajímateľ je povinný v prípade potreby vykonať väčšie opravy prevádzaných priestorov v súlade s kapitálovým harmonogramom opráv budovy, na území ktorej sa priestory nachádzajú.

2.2. Práva a povinnosti nájomcu:

2.3.1. Nájomca je povinný užívať priestory v súlade s ich určením.

2.3.2. udržiavať priestory v plne prevádzkyschopnom a vzornom hygienickom stave, v súlade s požiadavkami SES, dodržiavať pravidlá pre prevádzku inžinierskych a inštalatérskych zariadení, vnútorné predpisy a pravidlá požiarnej bezpečnosti.

2.3.3. písomne ​​sa s prenajímateľom dohodnúť na prípadných opravách, prestavbách a dovybavení prenajatých priestorov.

2.3.4. platiť nájomné včas.

2.3.5. písomne ​​oznámiť Prenajímateľovi svoj úmysel predĺžiť dobu prenájmu najneskôr 30 (tridsať) dní pred uplynutím platnosti tejto Zmluvy.

2.3.6. písomne ​​oznámiť prenajímateľovi termín vypratania obývaných priestorov v súvislosti s ukončením nájomného vzťahu najneskôr 30 (tridsať) dní pred ukončením nájomného vzťahu.

2.3.7. pri vyprazdňovaní (vrátení) priestorov odovzdať prenajímateľovi podľa príslušného zákona v dobrom stave s prihliadnutím na bežné opotrebenie do 1 (jedného) dňa odo dňa skončenia nájmu, resp. vrátenie priestorov, na ktorých sa zmluvné strany dohodli (v prípade predčasnej dovolenky).

2.3.8. neprevádzať prenajaté priestory do užívania ani do podnájmu tretím osobám.

2.3.9. Ak zistíte príznaky havarijného stavu na vodovodnom, elektrickom a inom zariadení, okamžite urobte opatrenia na ich odstránenie a upovedomte o tom prenajímateľa.

2.4. Ak prenajaté priestory v dôsledku konania nájomcu alebo jeho neprijatia potrebných a včasných opatrení chátrajú, nájomca ich uvedie do pôvodného stavu, na vlastné náklady a nahradí morálnu ujmu spôsobenú prenajímateľovi v r. zákonom stanoveným spôsobom.

3. Platby a úhrady podľa dohody

3.1. Za použitie priestorov uvedených v predmete tejto dohody nájomca zaplatí prenajímateľa nájomné sadzbou ________________________________________________, najneskôr do ________ dňu nasledujúceho mesiaca.

3.2. Nájomca platí prevádzkové náklady, vykurovanie a verejné služby, ktoré mu boli poskytnuté podľa výpočtu pripojeného k zmluve a je jej neoddeliteľnou súčasťou najneskôr ako ___________ dátum nasledujúceho mesiaca.

3.3. Úhradu všetkých splatných platieb v súlade s bodmi 3.1, 3.2 vykonáva nájomca na základe účtov prenajímateľa.

3.4. Výška nájomného je stanovená nezmenená po celú dobu trvania zmluvy.

4. Zodpovednosť strán.

4.1. Ak je nájomca v omeškaní s platením nájomného a iných splatných platieb, je povinný zaplatiť prenajímateľovi penále za každý deň omeškania vo výške ______ percent zo sumy omeškania. Zaplatenie penále neoslobodzuje od plnenia hlavnej povinnosti.

5. Záverečné ustanovenia

5.1 Jednostranné odmietnutie plnenia záväzkov a jednostranné zmeny zmluvných podmienok nie sú povolené.

5.3. Zmluvné strany sú povinné oznámiť si navzájom zmeny sídla, telefónnych čísel, faxov a telexov najneskôr do 7 (siedmich) dní odo dňa ich zmeny.

Všetky spory vyplývajúce z tejto zmluvy sa riešia v súlade s postupom stanoveným zákonom.

5.4. Táto dohoda bola uzavretá v _________________ v dvoch vyhotoveniach, po jednom pre každú zo zmluvných strán, a nadobúda platnosť dňom jej podpisu. Prílohy k tejto zmluve tvoria jej neoddeliteľnú súčasť.

Adresy sídla a bankové údaje zmluvných strán:

Nájomca: _______________________________________________________________

Prenajímateľ: ___________________________________________________________

PAGE \* MERGEFORMAT 32

FEDERÁLNA AGENTÚRA NÁMORNÁ A RIEČNA DOPRAVA
FEDERÁLNY ŠTÁT VZDELÁVACIE
INŠTITÚCIA VYŠŠIEHO ODBORNÉHO VZDELÁVANIA
„Štátna univerzita v Petrohrade
Vodná komunikácia"

FAKULTA VEČERNEJ A KOREŠPONDENČNEJ VÝCHOVY

Katedra medzinárodného obchodu, manažmentu a cestovného ruchu

Disciplína: Manažment rozvoja územia

Práca na kurze
Na tému: Analýza trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade

Skontrolované: Vykonané:
Smolokurov E.V. študentka Nekrašová E.V.
"___"__________________ 2010 Skupina GMU-V (5.5)

Saint Petersburg
2010

Obsah:

Úvod ...................................................................... .............................................	3
Kapitola 1. Trh komerčných nehnuteľností v Petrohrade, jeho kapacita, kvalita a územná štruktúra
1.1 Pojem a podstata komerčných nehnuteľností................................................	4
1.2 Kapacita trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade...................................... .............................................................. ...............	5
1.3 Kvalitatívna štruktúra trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade................................................. ...................................................................... ....	6
1.4 Teritoriálna štruktúra trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade................................................ ........................	7
Kapitola 2. Proces rozvoja komerčných nehnuteľností v Petrohrade
2.1 Analýza trhu s obchodnými priestormi...................	13
2.2 Analýza stavebnej činnosti komerčných nehnuteľností..... ................................ ... ...................................................................... ..	20
2.3 Sadzby prenájmu na trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade................................................. ...................................................................... ..............	21
2.4 Trendy a prognózy................................................................ .............................................	24
Záver ................................................................. ..............................................	29
Zoznam použitých materiálov ................................................ ..............	31
Príloha č.1.
Príloha č.2.

Úvod

Relevantnosť tejto témy je daná tým, že v procese prípravy a implementácie manažérskych rozhodnutí môže manažér zažiť opozíciu alebo interakciu medzi potenciálnymi vykonávateľmi a konzumentmi rozhodnutia. Táto reakcia závisí od sociálno-psychologického rozpracovania manažérskeho rozhodnutia, ktorého úlohou je zabezpečiť súlad potrieb a záujmov riadiaceho a riadeného systému.

Cieľom štúdie je analyzovať proces rozvoja trhu komerčných nehnuteľností.

Predmetom štúdie je trh komerčných nehnuteľností v Petrohrade.

Predmetom štúdie je proces rozvoja trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade.

Problémy riešené v štúdii:
- dať pojem komerčných nehnuteľností;
- určiť kvalitatívnu štruktúru petrohradského trhu;
- určiť kapacitu petrohradského trhu;
- určiť územnú štruktúru petrohradského trhu
- uviesť klasifikáciu komerčných nehnuteľností;

Téma je dostatočne preskúmaná. Venuje sa jej veľké množstvo literatúry a internetových zdrojov.

Kapitola 1. Trh komerčných nehnuteľností v Petrohrade, jeho kapacita, kvalita a územná štruktúra.

Pojem a podstata komerčných nehnuteľností.

Jedným typom nehnuteľností sú komerčné nehnuteľnosti.
Pojem komerčných nehnuteľností sa začal pre podnikateľov používať len nedávno a dodnes je trh s komerčnými nehnuteľnosťami v štádiu, ak nie formovania, tak rozvoja.
Akýkoľvek predmet komerčné nehnuteľnosti je možné prenajať (prenajať), kúpiť alebo predať, previesť užívacie právo, založiť ho ako zábezpeku banke pri prijatí úveru, poskytnúť ho ako zákonný príspevok a použiť ho rôznymi spôsobmi v závislosti od úlohy, ktorej čelíte, a vášho cieľa. Účel využívania komerčných nehnuteľností je zvyčajne pre všetkých rovnaký – generovanie príjmu. Niektorí – vlastníci, prípadne firmy, ktoré sú priamymi nájomcami od vlastníkov – túto nehnuteľnosť nielen sami užívajú, ale ju aj prenajímajú (prípadne predávajú – vlastníkom, realizujú transakcie na postúpenie nájomných práv „PPA“ – priamym nájomcom ) a zarábať na tom. Iní si prenajímajú (podnájom) alebo kupujú na otvorenie kancelárie, obchodu, skladu, reštaurácie, banky, výroby a pod., a tak využívajú aj komerčné nehnuteľnosti. Akákoľvek činnosť akejkoľvek spoločnosti je nemožná bez využívania komerčných nehnuteľností toho či onoho druhu, či už ide o kanceláriu alebo továreň.
Samozrejme, každá transakcia s komerčnými nehnuteľnosťami musí byť vykonaná tak, aby bola v súlade s legislatívou Ruskej federácie, zákonmi, nariadeniami a podobnými dokumentmi miestnych orgánov a dozorných orgánov (napríklad SES a GPN) . Či už ide o prenájom alebo kúpu, každá transakcia s komerčnými nehnuteľnosťami musí byť sprevádzaná potrebným balíkom dokumentov pre predmet obchodnej nehnuteľnosti, ktorý je predmetom transakcie, a musí byť vykonaná podľa tej či onej schémy, ktorá neodporuje zákonu.
Napríklad každá transakcia uskutočnená s komerčným nehnuteľným predmetom obecného (mestského) alebo federálneho majetku, bez ohľadu na dobu trvania nájomnej (podnájomnej) zmluvy, si vyžaduje povinnú registráciu na príslušných úradoch. Pri prenájme komerčných nehnuteľností vlastníkom je potrebné nájomný vzťah zaregistrovať len v prípade, ak doba trvania zmluvy presiahne 1 rok (t.j. krátkodobé zmluvy - na 11 mesiacov - sa neevidujú).
Komerčné nehnuteľnosti tradične zahŕňajú tieto segmenty:
- maloobchodné nehnuteľnosti (vrátane priestorov využívaných na rôzne druhy služieb: stravovanie, domácnosť, šport, zábava atď.);
- kancelárske nehnuteľnosti;
- priemyselné a skladové nehnuteľnosti.
Okrem nich je to aj:
- hotely,
- garáže,
- príjmové bývanie.

1.2 Kapacita trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade
Mesto má najviac priemyselných a skladových priestorov - 23 miliónov metrov štvorcových. m (34,5 % celkového nebytového fondu mesta), z ktorých najmenej sú hotely – 0,9 mil. m2. m (1,3 %). Za 6 rokov bol najväčší nárast plochy zaznamenaný v segmente priemyselných (165,3 %) priestorov a garáží (92,4 %) a najmenší v segmente hotelov (12,1 %, berúc do úvahy výraznú latenciu minihotela). sektor) a vzdelávacie - vedecké priestory (13,6 %). Hoci uvedené čísla nedávajú presnú predstavu o dynamike nebytových priestorov. Nárast o 50 % za 6 rokov je do značnej miery výsledkom toho, že GUION identifikoval predtým nezaznamenané objekty a plochy a predovšetkým nehnuteľnosti priemyselných podnikov.

Kvalitatívna štruktúra trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade

88,6 % nebytového fondu Petrohradu je sústredených v nebytových budovách (59,2 mil. m2) a len 11,4 % (7,6 mil. m2) vo vstavaných priestoroch. Trendom je zvyšovanie podielu nebytového fondu v nebytových budovách 1.
Technický stav nebytového fondu mesta sa postupne zlepšuje – v dôsledku uvádzania nových zariadení do prevádzky, ako aj opravy, rekonštrukcie či demolácie starých (za tých istých 6 rokov sa podiel chátrajúcich budov znížil o polovicu ). Najviac opotrebovaný nebytový fond (celková plocha budov v nevyhovujúcom a schátralom stave) je vo Vasileostrovskom (1,9 mil. m2 alebo 68 %), Moskovskom (1,0 mil. m2/18 %), Kalininsky (1,9 mil. m2/15 %) centrálny (0,9 mil. m2/12 %) a Vyborg (0,7 mil. m2/12 %) okresy mesta 2.
Za zmienku stojí najmä zdvojnásobenie podielu nebytového fondu mesta v súkromnom vlastníctve (z hľadiska celkovej plochy) len v roku 2004 – z 10,2 % na 21,5 % (k 1. januáru 1999 to bolo len 3,3 %). Hoci najväčšími vlastníkmi nebytového fondu mesta zostávajú Ruská federácia (44,8 %) a Petrohrad (20,4 %). Preto je najväčším prenajímateľom v meste KUGI 3.
V rámci každého segmentu sú objekty rozdelené do tried (obchodné centrá, hotely, sklady) alebo do špeciálnych skupín (napríklad v obchode - obchodné domy, supermarkety, hypermarkety, nákupné centrá atď.). A včerajšie formáty nehnuteľností stále prevládajú vo všetkých segmentoch trhu. Profesionálne spravované komerčné nehnuteľnosti majú stále menší podiel na trhu (len 10 % obchodných centier a 3 % nákupných centier spravujú firmy privedené zvonka) 4 .

Územná štruktúra trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade

Najväčší počet nebytových priestorov je v regióne Stred - 8,1 milióna metrov štvorcových. m (12,1 % z celkového fondu, napriek tomu, že tvorí len 1,3 % mestskej oblasti a menej ako 6 % obyvateľstva). V okresoch Moskva a Vyborg - každý 5,7 milióna metrov štvorcových. m (8,6 % každý). Najmenej nebytových priestorov (z mestských oblastí) je v Krasnoselskom (1,9 milióna/2,9 %), Krasnogvardejskom (2,3 milióna/3,5 %) a Vasileostrovskom (2,9 milióna/4,4 %). V roku 2004 bol najväčší nárast nebytových priestorov zaznamenaný v Petrohradskom (32,3 %) a Frunzenskom (16,3 %) okresoch, minimum v Admiraltejskom (0,8 %), Moskovskom (2,6 %) a Vasileostrovskom (2,9 %). ) 5.
Pokiaľ ide o objemy novej výstavby komerčných nehnuteľností v meste, vedú okresy Central, Vyborgsky, Primorsky a Petrogradsky. Územia Leningradskej oblasti najbližšie k mestu sú Vsevolozhsk, Gorelovo, Kudrovo, Tosno, Gatchina.

Klasifikácia komerčných nehnuteľností

Boli vytvorené niektoré klasifikácie komerčných nehnuteľností.

trieda "A"
Priestory v nových kancelárskych komplexoch s prvotriednou polohou, optimálnymi plánovacími riešeniami, vysokou kvalitou dokončovania a inžinierstva, automatizovanými systémami podpory života. Spravidla ide o budovy biznis centier, t.j. majú rozsiahlu infraštruktúru na centralizované poskytovanie kancelárskych zariadení nájomcom, komunikácie a telekomunikácie, konferenčné miestnosti, spotrebiteľské služby a rekreačné zariadenia, sú udržiavané v bezchybnom stave, majú vlastné bezpečnostné, riadiace a údržbárske služby, strážené parkoviská s aspoň jedným priestor na 60 metrov štvorcových. m kancelárskych priestorov. Výzdoba interiéru podľa individuálnej objednávky nájomcu. V posledných rokoch štandardy kancelárií triedy A stúpajú. Objavili sa takzvané inteligentné budovy, ktoré zabezpečujú úplnú optimalizáciu a automatizáciu všetkých systémov podpory života. Začala sa prvá vlna západných nájomníkov sťahujúcich sa do modernejších budov, ktoré výrazne prevyšujú svojich predchodcov. Hlavnými nájomcami kancelárií v biznis centrách sú západné spoločnosti, ako aj veľké ruské spoločnosti obchodujúce so zahraničnými partnermi. V prípade potreby podrobnejšej analýzy možno kancelárie triedy A rozdeliť do tried A1, A2 a A3 6 .
trieda "A1"
Budova musí spĺňať požiadavky medzinárodných investorov; Nová výstavba; plne riadená vnútorná mikroklíma, udržiavanie konštantnej teploty a vlhkosti pomocou jediného kombinovaného systému vetrania, vykurovania a klimatizácie (zvyčajne sa vykonáva pomocou štvortrubkových fancoilov); možnosť inštalácie falošných podláh a zavesených stropov; výška od podlahy po podlahu ďalšieho poschodia je najmenej 3,6 m (najmenej 2,7 m od zvýšenej podlahy po zavesený strop v hotovom stave); efektívne usporiadanie podlahy - racionálny efektívny raster stĺpov (vzdialenosť medzi stĺpmi je najmenej 6 m), racionálny vzťah medzi stĺpmi a oknami; dostatočný počet parkovacích miest v podzemnom parkovisku; moderné bezpečnostné systémy budov; dobrá technická podpora; UPS (neprerušiteľný zdroj napájania); správa budov, ktorá spĺňa medzinárodné štandardy; profesionálny skúsený prenajímateľ; dostupnosť správne vyplnenej právnej dokumentácie k vlastníckemu právu a prevádzke stavby 7.
trieda "A2"

Novopostavená alebo kompletne zrekonštruovaná budova; plne riadená vnútorná mikroklíma, udržiavanie konštantnej teploty pomocou jediného kombinovaného systému vetrania, kúrenia a klimatizácie; parkovisko s dostatočným priestorom; moderné bezpečnostné systémy budov; dostatočná technická podpora; UPS (neprerušiteľný zdroj napájania); možnosť inštalácie falošných podláh a zavesených stropov; správa budov, ktorá spĺňa medzinárodné štandardy; profesionálny skúsený prenajímateľ; dostupnosť správne vykonanej právnej dokumentácie k vlastníckemu právu a prevádzke budovy. Veľmi blízko k triede A1, ale v niekoľkých menších parametroch je pod ňou 8.
trieda "A3"

Novopostavený alebo kompletne zrekonštruovaný začiatkom alebo v polovici 90-tych rokov; často majú dvojrúrkový systém vetrania, kúrenia a klimatizácie alebo systém predchladenia privádzaného vzduchu (komfortné chladenie); môže mať určité problémy s efektívnosťou pôdorysu (napríklad plné steny); môže mať menej skúsený prenajímateľ a/alebo tím údržby. Blízka triede A2, ale v niekoľkých menších parametroch nižšia.

trieda "B"

Priestory tejto triedy majú prakticky rovnaké vlastnosti ako kancelárie triedy A, nie sú však také prestížne a ponuka služieb nie je taká široká. Ide spravidla o kancelárie triedy A po 5-7 rokoch prevádzky. Trieda B je tiež kancelársky priestor v špeciálnych nových kancelárskych budovách, v niektorých kvalitatívnych alebo polohových parametroch nižších ako trieda A (netvrdí sa, že ide o obchodné centrum, ale spĺňa štandardy západnej kancelárie a je celkom atraktívny pre obyvateľov Západu aj bohaté ruské spoločnosti) . Okrem toho ide o zrekonštruované a zrekonštruované staré sídla, ktoré kúpili alebo prenajali veľké ruské banky, vydavateľstvá a oficiálne zastúpenia západných krajín. V súčasnosti existuje tendencia rozdeľovať kancelárie podľa účelu: spoločnosti využívajú kancelárie triedy A na ubytovanie vrcholového manažmentu (ako reprezentatívne kancelárie) a kancelárie triedy B s nižšími cenami prenájmu na umiestnenie väčšiny zamestnancov (ako pracovníkov) 9 .
trieda "C"

Kancelárie, ktoré podľa charakteristiky budovy zodpovedajú triede B, avšak s nevýhodami v lokalite (vzdialenosť od dopravných tepien, nepohodlný prístup) a vybavenosti (nedostatočná infraštruktúra pre obchodné a voľnočasové služby, nedostatočný počet parkovacích miest) - všetko kancelárske budovy, ktoré nespĺňajú požiadavky pre triedu B aspoň podľa jedného kritéria. Pre podrobnejšie štúdium je vhodné rozdeliť kancelárie triedy C na C1 a C2.

trieda "C1"
Zrekonštruovaná budova; systém predchladenia privádzaného vzduchu (komfortné chladenie) alebo delený klimatizačný systém; možnosť inštalácie zavesených stropov; pomerne efektívne pôdorysy; kozmetické opravy, ktoré spĺňajú západné štandardy; 24-hodinová bezpečnosť; dobrá údržba; skúsený prenajímateľ 10.

trieda "C2"
Zrekonštruovaná budova alebo kvalitná renovácia budovy triedy D; nútené vetranie; správa budovy na minimálnej úrovni 11.

trieda "D"

Kancelárske priestory v administratívnych budovách so zastaranými službami a nedostatkom špecializovaných služieb na podporu života. Prevažnú časť ruských štandardných kancelárií tvoria rôzne nebytové priestory v administratívnych budovách, výskumných ústavoch, postavené pred viac ako 10 rokmi, upravené na kancelárie (spravidla po viac či menej kvalitnej rekonštrukcii). Takéto budovy sú celkom pôsobivé, majú nejaké obchodné služby (knižnica, tlačiareň, dostatočný počet telefónnych liniek) a spoločné parkovisko. V poslednom období mnohé výskumné ústavy, využívajúce príjmy z prenájmu časti priestorov, rekonštruujú svoje budovy a dovybavujú ich, čím zvyšujú úroveň civilnosti kancelárií a ich rentabilitu až na štandardy triedy C 12.

Kapitola 2. Proces rozvoja trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade
2.1 Analýza trhu obchodných priestorov
Vývoj finančnej krízy výrazne ovplyvnil dynamiku trhu s nehnuteľnosťami v Petrohrade. V období od augusta 2008 do decembra 2009 sa cenové ukazovatele trhu so vstavanými priestormi znížili, čo dokazujú grafy uvedené na obrázku 1 a obrázku 2 13 .


Ryža. 1. Dynamika cenových ukazovateľov trhu predaja vstavaných obchodných priestorov za obdobie od augusta 2008 do decembra 2009.

Ryža. 2. Dynamika cenových ukazovateľov trhu s prenájmom vstavaných obchodných priestorov za obdobie od augusta 2008 do decembra 2009.

Na rýchle sledovanie dynamiky ukazovateľov vykonávajú špecialisti z informačného a analytického oddelenia Štátneho jednotného podniku „GUION“ mesačné odborné prieskumy. Zloženie účastníkov prieskumu je pomerne stabilné a zahŕňa 11 popredných operátorov trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade, spoločnosti Knight Frank St.-Petersburg, Colliers International, GVA Sawyer, ASTERA, Bekar Consulting, Praktis, Nevsky Alliance LLC , ARIN LLC, Realitná kancelária Center LLC, AVENTIN-Real Estate LLC, Prvá hypotekárna kancelária LLC. Expertné prieskumy umožňujú sledovať tak mesačnú dynamiku ukazovateľov, ako aj dynamiku ukazovateľov vo vzťahu k základnému bodu, za ktorý sa považuje august 2008, začiatok finančnej krízy. Výsledky posledného prieskumu sú uvedené v tabuľke 114.

Tabuľka 1. Stav trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade
na konci novembra 2009 v porovnaní s augustom 2008

Index prenajať zľava obchodu kancelária zásob obchodu kancelária zásob Cenová hladina transakcie 58,3 44,3 44,5 50,2 41,4 40,8 Objem dodávky 247,7 313,2 260,5 143,8 201,0 165,4 Objem dopytu 42,8 21,2 23,7 32,7 17,0 21,6 Množstvo obchodov 47,1 38,5 21,9 13,1 10,4 6,8 Predpoveď cenovej hladiny na koniec septembra 2009 58,4 43,2 41,6 50,6 39,1 38,4

Ako vidno z tabuľky, všetky sektory trhu komerčných nehnuteľností k novembru 2009 v porovnaní s predkrízovou úrovňou z augusta 2008 vykázali výrazný pokles dopytu spojený s nárastom ponuky, čo malo za následok pokles celkového počtu transakcií (o 53-78% pre trhové nájomné a o 87-93% pre trh predaja). Je to spôsobené výrazným poklesom dopytu (2,3 – 4-krát na trhu s prenájmom a 3 – 4-krát na trhu predaja), pričom ponuka na trhu s prenájmom sa viac ako zdvojnásobila a na trhu s predajom 1,5 – 2-krát 15.
Ako vidno z grafov na obrázkoch 1 a 2, pokles cien v sektore prenájmu obchodných priestorov sa zastavil a stabilizoval sa aj sektor predaja obchodných priestorov. Pokles cien v kancelárskom sektore sa výrazne spomalil. Nižšie je uvedená dynamika ukazovateľov pre každý sektor zvlášť.
Grafy dynamiky kvantitatívnych a cenových ukazovateľov trhu s prenájmom vstavaných nebytových priestorov sú uvedené v prílohe č. 1. Z grafov je zrejmé, že ceny sa na trhu prenájmu obchodných priestorov ustálili. Stabilizoval sa aj počet transakcií. V období júl až august 2009 sa prejavil klesajúci trend v objeme dodávok, v septembri sa množstvo dodávok mierne zvýšilo, no v októbri až novembri sa rast zastavil. V kombinácii so spomalením poklesu dopytu stabilizácia ponuky na trhu prispieva k stabilizácii nájomného.
V prílohe 2 sú uvedené grafy dynamiky kvantitatívnych a cenových ukazovateľov trhu predaja vstavaných priestorov. Ako vidno z grafov, ceny naďalej klesajú vo všetkých odvetviach. Zároveň výrazný pokles objemu ponuky v kombinácii so stabilizáciou a určitým zvýšením objemu dopytu prispieva k spomaleniu tempa poklesu a následnej stabilizácii predajných cien vo všetkých odvetviach trhu so vstavanými obchodnými priestormi v r. St. Petersburg. Trend stabilizácie je badateľný najmä na príklade trhu predaja maloobchodných priestorov, ktorých ceny od novembra 2009 prakticky prestali klesať. Hromadné oceňovanie je systematická metóda získavania odhadov ukazovateľov trhovej hodnoty veľkej skupiny homogénnych nehnuteľností nachádzajúcich sa na rozsiahlom geografickom území pomocou metód štatistického spracovania informácií založených na porovnávacej analýze veľkého počtu analógov s použitím určitého súboru objektívne merané cenové faktory, ktoré sú spoločné pre všetky analógy 16 .
V roku 1997 vyvinuli špecialisti GUION na základe analýzy trhu metódou hromadného oceňovania metodiku odhadu trhovej hodnoty prenájmu nebytových priestorov. Na základe výsledkov dodatočných štúdií došlo koncom roka 1998 a začiatkom roku 2000 k úpravám metodiky hromadného hodnotenia. V roku 2005 bola pripravená ďalšia úprava, ktorá bola zavedená od 1. januára 2006 17.
Hromadné hodnotenie sa vyznačuje objektívnosťou, merateľnou presnosťou a názornosťou. Vytváranie ekonometrických trhových modelov je zároveň komplexnou úlohou, ktorá si vyžaduje špeciálnu technickú podporu, vysokokvalifikovaných odborníkov a starostlivé zváženie parametrov každého objektu, ktorý sa podieľa na výpočte. Zároveň môžete spracovávať iba informácie, ktoré sa nahromadili v minulosti.
Od januára 2006 sa v rámci metódy hromadného hodnotenia realizuje štvrťročný monitoring trhu s nebytovými priestormi v Petrohrade. Špecialisti GUION štvrťročne na základe zozbieraných trhových údajov upravujú modely určovania sadzieb nájomného a vstavaných priestorov pre maloobchod, kancelárie a sklady. Obdobným spôsobom sa okrem cien nájmu analyzujú aj predajné ceny nebytových priestorov. Výsledkom monitoringu je štvrťročná analýza cien za trh ako celok, ako aj za jednotlivé nebytové priestory. Zmenu priemernej cenovej hladiny najvýraznejšie ukazuje štvrťročná zmena cien prenájmu a predajných cien „základného“ objektu 18.
Na obrázku 3 je znázornená dynamika zmien predajných cien a sadzieb prenájmu za vstavané obchodné, kancelárske a skladové priestory za obdobie od 1. štvrťroka 2006 (ktorých cenové ukazovatele sa berú ako základ pre všetky sektory) do 4. štvrťroka roku 2009 a prognóza vývoja trhu do 1. štvrťroka 2010 19.
Pre porovnanie je v grafe znázornená zodpovedajúca dynamika zmien predajných cien bytov na bývanie. Z grafov vyplýva, že do 3. – 4. štvrťroka 2008 mali všetky sektory trhu s vstavanými priestormi tendenciu zdražovať, no nástup finančnej krízy viedol k tomu, že v druhom polroku 2008 sa ceny najskôr znížili tempo rastu a potom začali klesať. Najvýraznejšia dynamika poklesu cien bola začiatkom roka 2009. V súčasnosti je badateľný trend stabilizácie cien vo všetkých odvetviach.
Vo všeobecnosti pre trh môžeme povedať, že k novembru 2009 klesli ceny prenájmu na úroveň konca roka 2005 - začiatok roka 2006 a predajné ceny - na úroveň druhého polroka 2006 20 .

Obrázok 3. Dynamika cenových ukazovateľov a prognóza ich zmien do 1. štvrťroka. 2010

Ku koncu roka 2009 tak môžeme konštatovať, že vývoj trhu vstúpil do fázy relatívnej stabilizácie a stagnácie. Vývoj trhu s prenájmom komerčných priestorov do značnej miery kopíroval všeobecnú dynamiku trhu, avšak vďaka rýchlejšiemu uzatváraniu a ukončovaniu transakcií, ako aj vďaka výrazne nižším nákladom sa trh s prenájmom ukázal ako oveľa dynamickejší. , v dôsledku čoho sa skôr začali stabilizačné procesy na trhu s prenájmom. Očakáva sa, že začiatkom roka 2009 dôjde k definitívnej stabilizácii všetkých sektorov trhu so vstavanými obchodnými priestormi 21 .

Dynamika ukazovateľov trhu s prenájmom

Obrázok 4. Dynamika ukazovateľov trhu s prenájmom maloobchodných priestorov

Obrázok 5. Dynamika ukazovateľov trhu s prenájmom kancelárií

Obrázok 6. Dynamika ukazovateľov trhu s prenájmom priemyselných a skladových priestorov

Dynamika ukazovateľov odbytového trhu

Obrázok 7. Dynamika trhových ukazovateľov predaja maloobchodných priestorov

Obrázok 8. Dynamika ukazovateľov trhu predaja kancelárskych priestorov

Obrázok 9. Dynamika trhových ukazovateľov pre predaj priemyselných a skladových priestorov

2.2 Analýza stavebnej činnosti komerčných nehnuteľností
Koncom roka 2009 bolo v Petrohrade vo výstavbe viac ako 50 biznis centier s kancelárskou plochou približne 1,2 milióna štvorcových metrov. m) Výstavba približne polovice z nich bola pozastavená.
Podľa analytikov ARIN bola vysoká stavebná aktivita zaznamenaná len v 19 % kancelárskych nehnuteľností. „Na konci roka 2009 bola najväčšia časť rozostavaných obchodných centier v počiatočnej fáze výstavby – 56 %,“ hovorí Zosya Zakharova, vedúca oddelenia projektu a analytického výskumu v ARIN. - To je asi 900 tisíc metrov štvorcových. m kancelárskych priestorov alebo 76 % z celkového objemu rozostavanej plochy.“ Podľa odborníka sa značný počet objektov v počiatočnej fáze výstavby vysvetľuje vstupom väčšiny projektov na trh v roku 2008 (v predvečer krízy) a ich slabou stavebnou aktivitou v roku 2009 22 .
Tabuľka č.2. Štruktúra rozostavaných obchodných centier podľa stupňa pripravenosti, %

Najväčší počet neaktívnych zariadení bol v počiatočnej fáze výstavby - viac ako 20 kancelárskych priestorov s kancelárskou plochou okolo 440 tisíc metrov štvorcových. m. „Vzhľadom na finančné ťažkosti vývojári zmrazujú projekty na začiatku ich implementácie alebo ich stavajú pomalým tempom,“ komentuje situáciu Zosya Zakharova. Počet neaktívnych objektov klesá, keď sa blížia termíny dodania objektov – zo 49 % v počiatočnom štádiu na 14 % v štádiu 70 % pripravenosti. V záverečnej fáze výstavby nie sú žiadne neaktívne zariadenia.
Podľa analytikov ARIN sú rozostavané obchodné centrá zastúpené najmä objektmi triedy „A“ a „B+“ (36 %, resp. 29 %). „Najväčší počet neaktívnych objektov bol umiestnený v segmentoch „B“ a „B+“ - viac ako 10 objektov s celkovou kancelárskou plochou cca 250 000 m2. m,“ hovorí Zosya Zakharova. „Zároveň podiel objektov v aktívnej výstavbe v žiadnej z tried nepresiahol 30 % z celkového počtu stavieb“ 23.

2.3 Sadzby prenájmu na trhu komerčných nehnuteľností

St. Petersburg

Počas boja o likvidné nehnuteľnosti sa nájomné zvyšuje na 40%. Počet transakcií za vstavané priestory sa oproti zimnému obdobiu zvýšil o tretinu. „Z mesiaca na mesiac sa aktivita na trhu zvýšila, dopyt vzrástol mesačne približne o 10 %,“ poznamenáva Ekaterina Lapina, riaditeľka oddelenia komerčných nehnuteľností v ARIN. - Na jar 2010 boli prenajaté priestory, o ktoré počas krízy nebol dopyt. Ak predtým bola priemerná doba expozície objektu 2-3 mesiace, teraz môže maklér nájsť nájomcu objektu za dva týždne. Existujú precedensy, keď je transakcia prenájmu dokončená do 24 hodín.“
Čiastočne k takejto aktivácii trhu dochádza pod vplyvom realizácie zadržiavaného dopytu. Navyše, podľa odborníkov ARIN, vývoj nových sietí zohral významnú úlohu pri formovaní súčasného stavu na trhu. Investičné programy zmrazené počas krízy sa teraz začali aktívne realizovať.
„Ofenzíva“ pokračuje na vstavaných priestoroch formátu potravín v rôznych prejavoch: „obchody so zmiešaným tovarom“ s rozlohou 100-150 metrov štvorcových. metrov, potravinové diskonty so záujmom o prenájom priestorov s rozlohou 500-1000 m2. metrov, ako aj obchodné reťazce vyššej cenovej úrovne, ktoré uprednostňujú umiestnenie na ploche 1500 - 2000 m2. 24 metrov.
Trendom posledných mesiacov je vstup bývalých prevádzkovateľov hazardných hier na trh, ktorí začali rozvíjať nové biznisy. Teraz bývalí majitelia herných sietí obrátili svoju pozornosť na segment verejného stravovania - reštaurácie a internetové kaviarne, ako aj na vytváranie veľkých zábavných zón 25.
Druhou črtou tohtoročnej jari bol postupný rozvoj reťazcov špecializujúcich sa na skupiny nepotravinárskeho tovaru - predajne odevov, obuvi, bielizne, galantérie a priemyselného tovaru. Okrem toho niekoľko reťazcov domácich spotrebičov oznámilo rozšírenie svojej prítomnosti v Petrohrade, na blízkych predmestiach a v regiónoch. Euroset plánuje prejsť na nový formát hypermarketov s elektronikou. Výrobcovia elektroniky otvárajú oficiálne servisné strediská. Napríklad na ulici. Marata, 12, jediné oficiálne servisné stredisko NOKIA v Petrohrade sa otvára. Otvárajú sa nové pobočky bánk (Nevsky Prospekt, 107 pobočka banky Vostočnyj Express, 9. linka V.O. budova 32, Renaissance Credit Bank, Gazprombank na Prosveshcheniya Avenue, 34) a komerčné vzdelávacie centrá (na ul. Odoevskogo, 28 – nová pobočka medzinárodná škola English First) 26
atď.................

MINISTERSTVO ŠKOLSTVA A VEDY RUSKA

Federálny štátny rozpočet

Vzdelávacia inštitúcia

Vyššie odborné vzdelanie

Baškirská štátna pedagogika

Univerzita Akmulla"

Vysoká škola BSPU pomenovaná po. M.Akmully

Špecialita

Pozemkové a vlastnícke vzťahy

ERMILOVÁ ELIZAVETA DMITRIEVNA

ANALÝZA DYNAMICKÉHO VÝVOJA TRHU NEBYTNÝCH NEHNUTEĽNOSTÍ

Práca na kurze

vedúci:

G.V. Almetova

Dátum predloženia______________________________

Dielo je schválené na ochranu __________________________________

dátum a podpis poslanca. riaditeľ pre výskum a vývoj

Dátum obhajoby___________________________________________

Známka__________________________________________

Úvod…………………………………………..…………………………..3

Kapitola 1. Teoretické základy rozvoja trhu komerčných nehnuteľností………………………………………………………………………………………5

1.1.Charakteristika trhu s nehnuteľnosťami…………..………………..8

1.2. Analýza informačnej základne………………………………………..12

1.3.Proces analýzy trhu s nehnuteľnosťami……………….…….20

Kapitola 2. Trh s komerčnými nehnuteľnosťami v Ufe………………………….31

2.1. Analýza maloobchodného trhu s nehnuteľnosťami v meste Ufa k januáru 2016……………………………………………………….….……..34

Záver……………………………………………………………………….….51

Použitá literatúra…………………………………………………………..52

ÚVOD

Rozvoj trhu s nebytovými priestormi nastal v úzkej súvislosti s procesom privatizácie podnikov, ktorý sa začal v roku 1992 a prispel k vzniku vlastníkov tohto typu nehnuteľností. Trh s nebytovými priestormi (komerčnými nehnuteľnosťami) je rozdelený do niekoľkých segmentov, ktoré sa líšia funkčným účelom objektov: kancelárske, maloobchodné, skladové, priemyselné.

Trh s nehnuteľnosťami vždy priťahoval tých, ktorí chceli výhodne investovať svoj existujúci kapitál s ďalším získaním nadhodnoty pri ďalšom predaji alebo prenájme. V štádiu dynamického rozvoja je obzvlášť atraktívny trh komerčných nehnuteľností, ktorý zahŕňa časť nebytového majetku - budovy a stavby, priestory na organizovanie priemyselných činností, obchod, zriaďovanie kancelárií, obchod, podniky služieb, verejné stravovanie a mnohé iné. iní.

Najsľubnejšiu dynamiku rozvoja majú niektoré segmenty trhu komerčných nehnuteľností, ktoré majú stabilne vysoký masový dopyt.

Tieto segmenty zahŕňajú priestory na usporiadanie malých kaviarní, kancelárií, mini obchodov a skladov. Investícia do kúpy práve tejto kategórie priestorov sa stáva výnosnejšou (aj keď sa peniaze na investíciu berú na úver) ako dlhodobý prenájom priestorov na umiestnenie vlastného podnikania. Veď tým, že zaplatí veriteľovi v banke sumu úrokov z úveru a istiny, ktorých výška je porovnateľná s výškou nájomného, ​​sa majiteľ firmy časom stáva aj vlastníkom stabilného aktíva – nehnuteľnosti. . V prípade prenájmu priestorov pripadá výška nájomného len na nákladnú časť podnikania bez toho, aby v budúcnosti dostávala výhody.

Cieľom tejto práce je študovať vývoj trhu komerčných nehnuteľností na príklade maloobchodných nehnuteľností v meste Ufa.

Najrozvinutejším segmentom je trh s kancelárskymi priestormi. Vzhľadom na nedostatok priestorov sa naďalej pomerne aktívne rozvíja. Skladový trh je jedným z najmladších segmentov trhu komerčných nehnuteľností. Vzhľadom na rozvoj podnikania sú však skladové nehnuteľnosti každým rokom čoraz aktuálnejšie. Tento segment trhu s nebytovými priestormi sa dynamicky rozvíja a vyznačuje sa stabilitou, stabilnou úrovňou dopytu, ponuky a cien. Náklady na skladové priestory súvisia najmä s ich umiestnením, ľahkým prístupom, dostupnosťou potrebnej komunikácie a doplnkovými službami.

Jedným z najatraktívnejších segmentov trhu komerčných nehnuteľností zostáva trh s maloobchodnými priestormi. Hlavné črty vývoja trhu s maloobchodnými priestormi:

1. Nízka úroveň voľného priestoru.

2. Extrémne vysoké náklady na priestory.

3. Výstavba obchodných centier na okraji mesta a mimo neho

4. Veľké investície zahraničného kapitálu do novovybudovaných obchodných priestorov.

5. Vstup známych medzinárodných obchodných operátorov na trh.

Priemyselné priestory a priemyselné nehnuteľnosti sú pomerne špecifickým segmentom realitného trhu. Dlho, pre stagnáciu výroby u nás, zostal nevyzdvihnutý. Výrobné oblasti však v poslednom čase opäť nadobúdajú svoj význam. Najpálčivejšie oblasti rozvoja tohto segmentu trhu sú vytváranie technologických parkov a rekonštrukcia existujúcich podnikov a priemyselných zón.

Kapitola 1. Teoretické základy rozvoja trhu komerčných nehnuteľností

Predaj alebo prenájom komerčných nehnuteľností je najvyššou prioritou pre vytvorenie nového úspešného podnikania a ďalší rozvoj už existujúceho. Správne riešenie tejto problematiky môže výrazne uľahčiť budúce aktivity. Dynamika rozvoja priamo závisí od vhodnej polohy komerčných nehnuteľností a dobre situovaný výrobný, kancelársky či skladový priestor je kľúčom k úspechu každého podnikania. Prenájom komerčných nehnuteľností je zložitý proces, treba brať do úvahy rôzne nuansy a kritériá. Napríklad na zabezpečenie príjmu pre kaviareň, reštauráciu alebo obchod je potrebný vysoký objem dopravy; Pre výrobu, sklad alebo kanceláriu je dôležitá dopravná dostupnosť. Každý manažér sa snaží vybrať najvhodnejšie miesto pre svoje podnikanie, ale ako ukazuje prax, väčšinou to nie je ľahké dosiahnuť. Prenájom komerčných nehnuteľností si vyžaduje splnenie určitých podmienok, ktoré nie sú vždy výhodné.

Historicky existuje tendencia, že najziskovejšie investície sa uskutočňujú do komerčných nehnuteľností; takéto investície vám umožňujú ušetriť vlastný kapitál pred možnými inflačnými procesmi a v budúcnosti ho zvýšiť, čím sa položí kvalitný základ pre ďalšiu prosperitu podnikanie.

Hlavnou črtou investícií do komerčných nehnuteľností je kombinácia spoľahlivosti investícií s vysokou mierou ziskovosti a likvidity investovaného kapitálu. Napriek najvyšším trendom vo vývoji realitného trhu je vďaka novej výstavbe trh komerčných nehnuteľností veľmi ďaleko od bodu nasýtenia.

Tempo rozvoja trhu komerčných nehnuteľností okrem iných faktorov urýchľuje aj rozvoj bankových úverových programov, ktoré umožňujú kúpiť nehnuteľnosť za nízku úrokovú sadzbu pre nový biznis alebo rozvoj starého podnikania. .

Odborníci na trh s nehnuteľnosťami predpovedajú dlhodobé vyhliadky na rast trhu komerčných nehnuteľností (nehnuteľnosti, ktoré vám umožňujú získať príjem z prenájmu) vďaka dobe návratnosti ich výstavby, skrátenej na 5-10 rokov (oproti európskym 10-20 rokom) .

Kríza sa sama prispôsobuje vývojovým trendom trhu komerčných nehnuteľností. Trh s komerčnými nehnuteľnosťami, najmä s ich prenájmom, však naďalej funguje, aj keď bez neuveriteľnej miery rozvoja. Ťažké podmienky vývoja trhu v kontexte globálnej krízy nútia prenajímateľov komerčných nehnuteľností k väčšej flexibilite vo vzťahu k nájomcom a prijímaniu kompromisných rozhodnutí. Na druhej strane, mnohí nájomcovia, ktorí sú menej bonitní v dôsledku poklesu ziskovosti vlastného podnikania, sú nútení prevziať iniciatívu na zníženie sadzieb v prenajatých kancelárskych a priemyselných priestoroch s cieľom optimalizovať náklady.

Súčasná právna úprava stanovuje kogentné podmienky, ktoré musia obsahovať zmluvy medzi podnikateľskými subjektmi: cenu a dobu trvania zmluvy, predmet zmluvy. K týmto podmienkam treba pridať podstatné náležitosti zmluvy o prenájme nehnuteľnosti. Medzi nimi: zloženie a náklady na prenajatý majetok, doba prenájmu, nájomné, postup používania odpisov, postup pri vrátení a vykúpení prenajatého majetku. V prípade absencie vyššie uvedených podmienok nájomnej zmluvy existuje vysoké riziko neplatnosti zmluvy v dôsledku súdneho sporu.

Po predbežnom výbere a získaní súhlasu vlastníka nehnuteľnosti na podpis nájomnej zmluvy si potenciálny nájomca chce uplatniť právo na užívanie nehnuteľnosti. V tejto súvislosti vznikla prax zostavovania protokolu o zámere.

Hlavnou požiadavkou na uzavretie kompetentného a právne významného protokolu o zámere je v listine jasné vyhlásenie o ustanoveniach, ktoré naznačujú vôľu zmluvných strán a že zmluvné strany priznávajú protokolu platnosť predbežnej nájomnej zmluvy. V texte dohody musí byť uvedené, že „tento protokol o zámeroch strán má právnu silu predbežnej dohody“.

Primárny trh

Dynamika uvádzania bytových a nebytových nehnuteľností do prevádzky je znázornená na obrázku 1. Ich uvádzanie do prevádzky počas celého analyzovaného obdobia prebiehalo premenlivým tempom.

V meste Volozhin boli počas celého analyzovaného obdobia predstavené objekty rezidenčných nehnuteľností. Maximálna celková plocha bytových domov uvedených do prevádzky bola v roku 2012: 5,6 tisíc m2. obytné bytové domy. V roku 2010 bol zaznamenaný pomerne vysoký objem uvádzania bytových domov do prevádzky. (5,3 tisíc metrov štvorcových). Maximálna celková plocha bytových domov uvedených do prevádzky (2,7 tis. m2) bola v roku 2011. Objem sprevádzkovaných jednotlivých bytových domov sa v analyzovanom období pohyboval od 0,8 do 2,6 tis. m2 ročne, priemerná hodnota tohto ukazovateľa bolo 1,2 tisíc metrov štvorcových ročne. Za dva mesiace roku 2012 bolo spustených do prevádzky 0,4 tisíc metrov štvorcových obytných súborov. Celkovo boli v meste Volozhin počas analyzovaného obdobia uvedené do prevádzky rezidenčné nehnuteľnosti s celkovou rozlohou približne 30,7 tisíc m2, z toho viacbytové obytné domy - 19,4 tisíc m2. Pre účely tejto štúdie sú nebytové objekty rozdelené podľa účelu do 6 kategórií: administratívne a kancelárske objekty, maloobchodné objekty, objekty sektoru služieb, priemyselné a skladové objekty, samostatné garáže a iné objekty. Medzi ďalšie predmety patria predmety, ktoré nie sú zaradené do prvých piatich kategórií, vrátane predmetov špecializovaného určenia, predmetov neznámeho určenia a spoločensky významných predmetov. Administratívne a kancelárske objekty boli uvedené do prevádzky až v roku 2005 o celkovej výmere 274,3 m2, objekty sektora služieb - 2005 - 2008, živnosti boli uvedené do prevádzky 2007 - 2011, priemyselné -sklady - 2010 Nebytové objekty kategórie jednotlivé garáže a iné objekty neboli uvedené do prevádzky. Celková plocha administratívnych a kancelárskych priestorov odovzdaných do prevádzky v analyzovanom období bola 274,3 m2, maloobchodných priestorov - 625 m2, servisných priestorov - 1,9 tisíc m2, výrobných a skladových priestorov - 238,3 m2. m. Počas analyzovaného obdobia neboli uvedené do prevádzky nebytové objekty. Celkovo boli v meste Volozhin počas analyzovaného obdobia uvedené do prevádzky nebytové nehnuteľnosti s celkovou rozlohou asi 3 000 metrov štvorcových, v priemere 338,7 metrov štvorcových ročne. Nárast uvádzania nebytových nehnuteľností do prevádzky bol zaznamenaný v roku 2008, keď celková plocha spustených nebytových nehnuteľností predstavovala 1,6 tisíc metrov štvorcových, čo je spôsobené uvedením Yunost do prevádzky. budova kina s celkovou rozlohou 1399,8 m2. Analýza celkovej plochy budov a stavieb evidovaných k 01.05.2012 podľa účelu je uvedená vo forme diagramu na obrázku 2.

Hlavný podiel na celkovej ploche evidovaných budov a stavieb tvorili bytové viacbytové domy (41 %) a bytové domy (28 %). Analýza údajov o celkovej výmere nehnuteľností uvedených do prevádzky za obdobie 01.01.2004-05.01.2012 a celkovej výmere nehnuteľností evidovaných k 01.05. /2012 vyplynulo, že z celkového objemu evidovaných nehnuteľností bolo ročne uvedených do prevádzky v priemere 0,3 % nebytových nehnuteľností a 1,2 % nehnuteľností na bývanie. Údaje sú uvedené v tabuľke 1.

Sekundárny trh

Trh s bytmi

Analýza cenových ukazovateľov a dynamika zmien štatistických ukazovateľov v kúpno-predajných transakciách (ďalej len transakcie) s bytmi v meste Volozhin je uvedená na obrázkoch 3-4 a v tabuľke 2. Rok 2008 sa vyznačuje najvyššou priemerná hodnota transakčných cien, priemerná cena bola 652 USD /m2. Najvyšší nárast cien nastal v roku 2007, v ktorom v porovnaní s predchádzajúcim rokom vzrástla priemerná cena za meter štvorcový viac ako 1,8-násobne. Po roku 2008 bol zaznamenaný klesajúci trend priemernej ceny za meter štvorcový.

Priemerná cena za meter štvorcový v roku 2011 teda nebola vyššia ako 66 % priemernej ceny v roku 2008 (433 USD/m2). Najväčší počet transakcií Najväčší počet transakcií za analyzované obdobie bol zaznamenaný v rokoch 2005-2006. (45-46 živností). Po roku 2006 bol zaznamenaný pokles počtu transakcií. Počas analyzovaného obdobia roku 2012 boli zaznamenané 4 transakcie s bytmi. Priemerná cena bytov v kúpno-predajných transakciách bola 104 USD/m2. Miera zmeny priemerných transakčných cien za 1 m2 celkovej plochy bytu je uvedená v tabuľke 3.

Rozdelenie transakcií s bytmi v závislosti od celkovej plochy bytu a počtu izieb, ako aj materiálu stien, počtu podlaží a roku uvedenia bytového domu do prevádzky je znázornené na obrázkoch 5-8.

Na základe vykonanej analýzy môžeme konštatovať, že najčastejšie kupovanými a predávanými objektmi boli dvojizbové byty nachádzajúce sa v päťpodlažných tehlových domoch skolaudovaných v rokoch 1976 až 1989.

Trh individuálnych obytných budov

Analýza cenových ukazovateľov a dynamika zmien štatistických ukazovateľov v transakciách s jednotlivými obytnými budovami v meste Volozhin je uvedená na obrázkoch 9-10 a tabuľke 4.

V období rokov 2004 až 2009 bol zaznamenaný stúpajúci trend priemernej ceny za meter štvorcový jednotlivých bytových domov. V roku 2009 dosiahla priemerná cena transakcie vrchol 301 USD/m2. V období 01.01.2010-01.05.2012. dochádza k poklesu priemernej transakčnej ceny na úroveň 86 USD/m2. Najväčšia aktivita na trhu bola v roku 2006. Celkový počet transakcií za toto obdobie bol 35 transakcií (asi 26 % všetkých transakcií), celková plocha bola 2,1 tisíc m2. (asi 24 %). Po roku 2006 sa počet transakcií a hodnota celkovej celkovej plochy jednotlivých obytných budov zapojených do transakcií výrazne znížili. Počas analyzovaného obdobia roku 2012 boli vo Volozhine zaznamenané 3 transakcie s individuálnymi obytnými budovami, ktorých priemerná cena bola 86 USD/m2.

Miera zmeny priemerných transakčných cien za 1 m2 z celkového počtu jednotlivých bytových domov je uvedená v tabuľke 5.

Rozdelenie transakcií s jednotlivými bytovými budovami v závislosti od celkovej plochy, materiálu stien a roku uvedenia bytového domu do prevádzky je znázornené na obrázkoch 11-13.

Väčšinu individuálnych obytných budov prezentovaných na trhu rezidenčných nehnuteľností tvoria drevené domy. Najbežnejšie transakcie sú s obytnými budovami s celkovou rozlohou do 50 m2, ktoré boli uvedené do prevádzky v rokoch 1945 až 1960.

Trh s nebytovými nehnuteľnosťami

Počas analyzovaného obdobia boli zaznamenané nákupy a predaje majetkových komplexov. 27. marca 2006 bol predaný priemyselný komplex piatich budov na adrese: Volozhin, ul. Chapaeva 50, ktorá zahŕňa špecializovanú energetickú budovu o výmere 40,8 m2, špecializovanú budovu na iné účely o výmere 37,2 m2, špecializovanú budovu na iné účely o výmere ​​91,6 m2, budova na výrobu stavebných materiálov, plocha 663,1 m2, budova špecializovaného skladu, plocha 18,5 m2. Celý komplex bol predaný za cenu 7 358 USD, čo predstavovalo 8,64 USD/m2. Dňa 14. apríla 2008 bola zaznamenaná kúpno-predajná transakcia areálu na adrese: Volozhin, ul. Pushkina 55, ktorej súčasťou je: budova dielne s rozlohou 331,1 m2, predávaná za cenu 64,66 USD/m2, budova skladu náhradných dielov s rozlohou 182,4 m2. za cenu 81,64 Usd/m2, skladová budova s ​​rozlohou 126 m2. za cenu 94,62 USD/m2, skladová budova s ​​rozlohou 96,4 m2. v cene 120,60 USD/m2, administratívna budova o výmere 278,8 m2. za cenu 179,79 USD/m2. Dňa 24. augusta 2010 bol areál nachádzajúci sa na adrese: Volozhin, st. Chapaeva 50 za cenu 29,32 USD/m2.

Administratívny a kancelársky realitný trh

Za celé analyzované obdobie sa v meste Volozhin zrealizovala iba jedna kúpno-predajná transakcia s administratívnou a kancelárskou nehnuteľnosťou. Dňa 7.6.2011 bol zaregistrovaný obchod s administratívnou budovou na ul. Matrosov s rozlohou 151,3 m2. za cenu 199,64 USD/m2.

Maloobchodný trh s nehnuteľnosťami

Počas analyzovaného obdobia boli zaznamenané štyri kúpno-predajné transakcie maloobchodných nehnuteľností. Jedna transakcia bola zaznamenaná v rokoch 2008 a 2010. a dve transakcie v roku 2011. Cena za meter štvorcový v roku 2008 bola 489,53 USD/m2, v roku 2010 - 132,46 USD/m2, v roku 2011 - 87,88 USD/m2. Celková plocha nehnuteľností zapojených do transakcií je 759,9 m2.

Trh s nehnuteľnosťami v sektore služieb

Počas analyzovaného obdobia neboli zaznamenané žiadne kúpno-predajné transakcie s nehnuteľnosťami v sektore služieb.

Trh priemyselných a skladových nehnuteľností

V období od 01.01.2004 do 01.05.2012 boli zaregistrované štyri transakcie s objektmi priemyselných a skladových nehnuteľností. V roku 2006 bola predaná budova skladu elektromateriálu o výmere 1004,1 m2. za cenu 28,24 USD/m2. V roku 2009 bola predaná dielňa na opravu a údržbu vozidiel s rozlohou 42,6 m2. za cenu 24,69 USD/m2. V roku 2010 - sklad-garáž o rozlohe 200,2 m2. za cenu 49,52 USD/m2. V roku 2011 prístavba skladu o výmere 281 m2. za cenu 19,16 USD/m2.

Individuálny garážový trh

Počas analyzovaného obdobia neboli zaznamenané žiadne transakcie s jednotlivými garážami.

Trh s nehnuteľnosťami klasifikovaný ako „iné“

Počas analyzovaného obdobia neboli zaznamenané žiadne transakcie s nehnuteľnosťami klasifikované ako „Iné“.

Analýza celkového počtu realitných objektov zapojených do transakcií ukázala, že najrozvinutejším realitným trhom vo Volozhine je trh s bytmi (asi 250 transakcií) a individuálnymi obytnými budovami (asi 133 transakcií). Trh s maloobchodnými, priemyselnými, skladovými a administratívnymi a kancelárskymi nehnuteľnosťami je menej rozvinutý. Trh s jednotlivými garážami nie je rozvinutý. Analýza údajov o celkovej ploche nehnuteľností zapojených do transakcií za obdobie 01.01.2004-01.05.2012 a celkovej ploche registrovaných nehnuteľností ukázala, že ročne 0,5% nebytových nehnuteľností a 0,8 % rezidenčných nehnuteľností z celkovej plochy sa kupuje a predáva na realitnom trhu podobných registrovaných nehnuteľností. Údaje sú uvedené v tabuľke 6.