С чего начинать продажу квартиры самостоятельно. Как продать квартиру дороже рыночной цены. Когда и как брать задаток

223179

Излишняя спешка не всегда положительно влияет на выгодную продажу квартиры. Как продать квартиру быстро и при этом не уступить в цене? Возможно ли это? Существует три основных подхода к быстрой продаже квартиры: продажа квартиры своими силами, через риэлтора и выкуп квартиры агентством недвижимости. В данной статье вы узнаете обо всех нюансах и способах быстрой продажи квартиры.

Можно ли быстро продать квартиру своими силами?

Если вы приняли решение продать квартиру самостоятельно, вы должны чётко понимать, что вам придется изучить рынок предложений, подготовить и привести в порядок необходимые документы, потратить значительное время и денежные ресурсы на рекламу объектов. Предельно честно ответьте себе: «по силам ли мне такая работа?». Если вам нужно продать квартиру срочно и сроки поджимают, подумайте, стоит ли рисковать и надеяться только на себя?
Некоторые продавцы тешат себя иллюзиями о том, что их квартира самая лучшая и её купят, как только они разместят первое объявление о продаже. В реальности всё намного сложнее.

Перечислим основные ошибочные суждения, которые часто возникают у неопытных продавцов недвижимости.

1. Продажа квартиры это легко и быстро, помощь риэлтора будет лишней. К сожалению, это не так. Сейчас рынок недвижимости переполнен, т. е. количество предложений в разы превышает спрос, поэтому легкая и мгновенная продажа возможна только в двух случаях. Либо по счастливому стечению обстоятельств, либо если вы выставите свой объект по очень заниженной стоимости. Если вы не являетесь профессионалом рынка недвижимости, продажа вряд ли будет лёгким делом.

2. Я размещу несколько рекламных объявлений, и мне обязательно позвонят! Если вы просто разместите только 2–3 объявления на интернет площадках, скорее всего они в тот же день затеряются в списке аналогичных предложений. Чтобы повысить вероятность быстрой продажи необходимо вложить значительные ресурсы в рекламу и сделать это грамотно, выбрав эффективные рекламные площадки и способы продвижения объявлений.

3. Моя квартира самая лучшая её купят за ту цену, которую я укажу в объявлении. Многие продавцы хотят за свою квартиру намного больше её реальной рыночной стоимости. Продать квартиру быстро с таким подходом не получится. Установив высокую цену, вы будете ждать «своего» покупателя не один месяц.
Если вы избавились от вышеперечисленных иллюзий и трезво оцениваете свои возможности можно попробовать продать квартиру своими силами. Если в процессе возникнут непреодолимые сложности (отсутствие звонков, сложности с подготовкой документов), будет целесообразно обратиться к профессионалам. О том, как продать квартиру в кризис , читайте здесь.

Какие способы и приёмы помогают быстрее продать квартиру?

8 советов, которые помогут ускорить продажу квартиры своими силами

Изучите спрос и предложение на похожие квартиры в вашем районе. Это позволит вам примерно спрогнозировать возможность быстрой продажи и установить ликвидную цену. Просмотрите и сравните объявления в газетах и интернет-досках вашего города. Не поленитесь изучить даже листовки о продаже недвижимости, расклеенные в вашем районе. Определите конкурирующие предложения о продаже. Посетите эти квартиры под видом покупателя. Изучив плюсы и минусы и цены конкурентов, вы получите представление о том, по какой цене следует выставлять ваш объект недвижимости. Помните, больше всего востребованы однокомнатные квартиры современной планировки. Трёхкомнатные квартиры продаются намного дольше. Немаловажное значение имеет престижность вашего района (экологическая обстановка, наличие транспортной и социальной инфраструктуры).
Назначьте конкурентную ликвидную цену. Если торопитесь с продажей, не завышайте цену. Быстрая продажа квартиры предполагает снижение её стоимости. Насколько понизить цену? Всё зависит востребованности вашего жилья на рынке. Считается, что снижение цены на 10% позволят ускорить продажу. В начале вы можете не сильно понизить цену выставив квартиру минимум на 10 -20 тыс. рублей ниже, чем аналогичные предложения квартир в вашем районе. Понять насколько понижение цены влияет на её продажу можно по количеству звонков (конечно при условии хорошей рекламы). Если вы опустили цену, а звонков мало стоит ещё понизить стоимость.
Уделите внимание рекламе вашего объекта. Чем больше человек увидит ваше, объявление тем лучше. Не стоит жалеть денег и времени на рекламу. Используйте все возможные каналы, газеты, доски объявлений, как на улице, так и в интернете. В заголовке объявления сделайте пометку «срочно!» в содержании укажите все достоинства вашей квартиры. Если публикуете объявление о продаже на сайте по недвижимости, укажите максимум информации и загрузите достаточное количество фотографий. Постоянно обновляйте публикуемые объявления. Можно так же воспользоваться услугой поднятия объявления в списке и выделения красным цветом.
Расскажите о продаже квартиры своим знакомым. Не исключено что у них найдутся покупатели
Ищите объявления с пометкой куплю . Не исключено, что ваш потенциальный клиент разместит объявление «куплю квартиру, в вашем районе». Такие объявления могут висеть около подъездов домов вашего района, быть на местных интернет форумах и досках объявлений. Вам остаётся только позвонить презентовать свою квартиру и договориться о встрече.
Подготовьте квартиру к показу. В решении о покупке квартиры многое решает первое впечатление. Создайте приятную и уютную атмосферу. Проведите в ней генеральную уборку. Чтобы не создавалось ощущения захламленности, вынесите все старые вещи и мебель. Если состояние квартиры «оставляет желать лучшего», проведите косметический ремонт: замажьте трещины, поклейте обои и покрасьте потолок.
Грамотно презентуйте квартиру на показе. Будьте приветливы и ненавязчивы. Подготовьте заранее ответы на все возможные вопросы покупателя. Самыми популярными вопросами покупателей являются: «Какие у вас соседи?», «Почему вы решили продать жилье?», «Готовы ли к сделке все документов на квартиру?». Пожилым людям говорите, что квартира находится в спокойном и тихом районе. Молодой паре расскажите о наличии в вашем районе детских садов и школ. Во время показа можете предложить будущему покупателю чашечку кофе.
Подготовьте заранее все необходимые документы для заключения сделки. Все документы на квартиру должны быть юридически «чистыми». Очень часто причиной того что процесс продажи затягивается, является отсутствие у продавца полного пакета необходимых документов. Удосужитесь получить заранее, если это необходимо, согласие супруга на продажу. Возможно, покупатель захочет заключить договор купли-продажи сразу после показа. Поэтому у вас должны быть на руках договора купли продажи. Не лишним сделать ксерокопию плана квартиры и дать его заказчику перед показом. Посмотрев его покупатель, будет уже мысленно расставлять в вашей квартире свою мебель.

Это лишь общие советы, которые помогут ускорить продажу вашей квартиры. Подать объявление о продаж е квартиры вы можете здесь.

Может ли риэлтор продать квартиру быстро?

Грамотный специалист сделает всю работу за вас. Для этого вам будет необходимо заключить с ним договор на продажу квартиры. За свою работу риэлторы обычно просят минимум 2–3% от сделки. Риэлторы, имеющие профессиональную репутацию, могут попросить за свою услугу и 6%. Порой это может быть значительная сумма, но игра стоит свеч. В любом случае вы можете поторговаться или настаивать на фиксированной цене. Настаиваете на том, что затраты на продвижение однокомнатной и двухкомнатной квартиры одинаковые, а цены разные. Так что если за двухкомнатную квартиру стоимостью 3 млн рублей риэлтор просит 3% т.е. 90 тыс. рублей вы можете указать ему что реальная стоимость будет стоить около 30–40 тыс. рублей, как за продажу однокомнатной.

Перечислим основные плюсы быстрой продажи квартиры с профессиональным риэлтором:

Риэлтор правильно оценит вашу квартиру и установит реальную для быстрой продажи цену. Риэлторы постоянно следят за тенденциями рынка и знают много приёмов по определению правильной цены с учетом рынка спроса и предложения
Если вы не хотите заниматься сбором всех документов, риэлтор сделает это за вас! Для этого вам просто необходимо оформить на него «доверенность по сбору пакета документов». Вы можете не беспокоиться, что агент реализует квартиру без вашего участия, так данный документ дает только возможность сбора документов.
У риэлторов есть эффективные и отработанные схемы рекламирования. У них «схвачены» и «проплачены» десятки и даже сотни рекламных площадок. Рекламирование объектов в успешных агентствах недвижимости поставлена на поток, поэтому обратившись к успешному риэлтору, вы можете не беспокоиться о рекламе. Ваше объявление будет везде.
Агент умеет торговаться и правильно презентовать квартиры. Грамотная презентация квартиры это порой 50% успешной продажи. Риэлторы имеют колоссальный опыт, который помогает убедить покупателя купить вашу квартиру, даже если перед началом показа он в этом сильно сомневался.

Вышеперечисленные достоинства относятся к высококвалифицированным специалистам, поэтому если вы не хотите рисковать обращайтесь в агентства с устойчивой репутацией. На нашем портале есть список риэлторов с отзывами клиентов . Даже если специалист попросит значительный процент, иногда стоит согласиться, ведь в итоге риэлтор продаст её и быстро и дорого.

Покупатель же, заходя в прибранное помещение (не обязательно с ремонтом), понимает, что его ждали и положительно настраивается на покупку.

Шаг №2:

Показы квартиры при продаже без посредников

Что делаем на этом этапе продажи без посредников:

показы покупателям и посредникам
документы

Как и кому показываем
Готовьтесь, что вопреки вашему желанию, на просмотры будут проситься и посредники и реальные покупатели и «туристы».

Покупатели могут сначала прийти с риэлтором, а через 5 минут вернуться без него. Вы так же почтительно встречаете их и ведете диалог, договариваетесь на задаток, если сойдетесь в цене.

Мы же выясняем, как продать квартиру без посредников (пошаговая инструкция), поэтому риэлторов, которые к вам придут выражая свое недовольство посылаете на АВИТО, где вы разместили объявление со своим номером телефона и приписками — «собственник» и «без посредников».

Документы
Подготовьте копии документов на квартиру, квитанции по коммуналке. Покажите, что долгов нет, что вы адекватны, открыты для диалога и настроены на продажу.

Документы давать на руки не следует, просто дайте посмотреть (не фотографировать).

Торг
Если пришедшие на просмотр вызывают вас на торг — торгуйтесь! Пусть на 10 тыс, но уступите. Уступив в малом, выиграете в большом — продадите квартиру.

Шаг №3:

Задаток

Примечание: договор задатка придерживает покупателя за вами, т. к. просто так от покупки отказаться он не сможет - понесет финансовые потери.

Пошаговая инструкция задатка:

определить сумму задатка (обычно не более 50 тыс)
составить документы для задатка - их должно быть три (составляете правильно, иначе его признают авансом)
получить задаток и не расходовать полученные деньги!
определяете дату выхода на сделку

Принимаете задаток независимо где его вам дают — через агентство, либо только между вами и покупателем, например, у вас дома.

Для составления документов для оформления задатка лучше привлечь грамотного юриста по жилищным вопросам. Иные годятся в меньшей степени, в виду отсутствия практики, в большинстве случаев.

Шаг №4:

Подготовка документов к сделке

Пакет документов зависит от категории покупателя и вида расчета с вами.

Если покупатель платит наличкой - понадобится минимальный пакет документов. Если ипотечник, понадобится оценка квартиры банком, справка из ПНД.

Так же покупатель может запросить дополнительные справки, чтобы проверить вашу квартиру на «юридическую чистоту».

Противиться этому не стоит, потому что ваша цель — продать квартиру!

При этом вам придется запастись терпением недели на две, т. к. предстоит марафонский забег по инстанциям и госучреждениям для получения всевозможных справок и документов.

Я вам обещал дать пошаговую инструкцию, как продать квартиру без посредников, но напоминаю, что она краткая.

Более подробную инструкцию, как и где собрать все необходимые справки и документы смотрите:

в видео-роликах .

Если без посредников вы сами не можете обойтись — купите консультацию у риэлтора и он объяснит вам, какие документы и где собрать.

Шаг №5:

Сделка купли-продажи квартиры

Вам необходимо определиться, как осуществите получение денег от покупателя — через банковскую ячейку или аккредитивом и где.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры на сделке:

проверяете собранные для регистрации сделки документы (оригиналы и копии)
определяетесь со способом и местом передачи денег
если передаете деньги через банковскую ячейку не забудьте проверить их на отсутствие фальшивок
если квартира меньше 5 лет в собственности, указывайте сумму поменьше, чтобы размер налога был небольшим
купюры пересчитывайте и перепроверяете два раза (если через банковскую ячейку)
следуете в отделение Росрееста или МФЦ на регистрацию перехода прав
ДКП подписываете в присутствии регистратора.

На этом пошаговая инструкция, как продать квартиру без посредников, подошла к завершению.

Принимая решение о продаже квартиры, большинство владельцев обращаются в агентства недвижимости или к частным риэлторам, из опасения быть обманутыми и потерять квартиру или деньги. Естественно, работать со специалистом надежно, но дорого. Для тех, кто не имеет средств на оплату услуг посредника или желает сэкономить – статья расскажет о том, как продать квартиру самому.

Самостоятельная продажа – выгоды, риски, особенности

Главная выгоды при самостоятельной продаже квартиры вроде очевидна – существенная экономия денег, которые пришлось бы заплатить риэлтору за работу, которую можно выполнить самостоятельно. Однако ситуация не столь однозначна, как кажется, если разобраться.

Безусловно, выгодна самостоятельная продажа квартиры тем, кто нуждается в свободных деньгах и не собирается срочно приобретать жилье для себя. Иными словами, если есть где жить – можно продавать квартиру самому.

Выгоден вариант такой продажи и при переезде в другой город (село), приобретении жилья у застройщика или покупке недвижимости в другой стране. Дополнительные наличные деньги, в этом случае, будут абсолютно не лишними.

Ситуация, в которой самостоятельная продажа может быть невыгодной выглядит следующим образом: после продажи собственной квартиры необходимо срочно приобрести другое жилье на вторичном рынке.

Дело в том, что более 85% квартир на этом рынке продаются через посредников и оплачивать их услуги придется в любом случае. Так вот, если бы риэлтор проводил одновременно обе сделки: продажу старого жилья и подбор нового – это обошлось бы гораздо дешевле, нежели комиссия за единственную сделку по покупке. Поиски же самостоятельного продавца нужной квартиры могут затянуться на месяцы, в течение которых полученные с продажи деньги рискуют обесцениться.

Кроме того, самостоятельная продажа потребует значительных затрат времени, поэтому заниматься ею желательно в отпуске или подготовить начальство к частому использованию отгулов. Если выгода от сделки компенсирует все неудобства и риски – можно начинать самостоятельную продажную процедуру.

Видео о продаже квартиры без риэлтора

Продажа квартиры – этапы проведения сделки

Правильная оценка помещения

Одним из главных факторов, влияющих на успех проведения сделки, является правильная и обоснованная установка цены на квартиру. Следует знать, что квартирное ценообразование зависит от многих факторов:

Метраж и планировка – пожалуй, одни из самых значимых параметров, влияющих на цену. Чем больше метраж и удобнее расположение жилых помещений, тем дороже оценивается квартира. Большую роль будет иметь число и изолированность комнат, наличие балкона/лоджии, характеристики санузла (совместный или раздельный), величина прихожей или коридора и т.д.
Район расположения, благоустройство и наличие инфраструктуры в прилегающей области. Чем дальше от центра, тем меньше цена (бывают исключения), чем беднее инфраструктура (магазины, школы, места развлечения и т.д.) и удобство транспортного сообщения, тем дешевле стоимость квартиры.
Техническое состояние дома и его тип , а также положение внутри самой квартиры. Более новые дома с ценятся дороже, чем стандартные «коробки» устаревших образцов.

Кроме перечисленных моментов, на стоимость влияет еще множество мелочей: охрана и безопасность территории, состояние двора и вид из окна, спокойные или шумные соседи и т.д.

Для того чтобы установить оптимальную цену, нужно провести сравнительный анализ предложений, аналогичных вашему, на основных городских порталах недвижимости и в профильных журналах. Исходя из полученных данных, можно «играть» ценой: если имеется время и продаже неспешная – назначить цену, близкую к максимальным значениям, если сроки поджимают – цена объявляется ниже средней. При отсутствии покупательского интереса, цена постепенно снижается.

Предпродажная подготовка квартиры и документов

Внутреннее состояние квартиры влияет, конечно, на её стоимость, но тут есть свои нюансы. Не стоит делать в квартире капитальный евроремонт – он в большинстве случаев неоправдан. Новые хозяева все равно будут переделывать что-то под себя и не захотят слишком сильно переплачивать за внутреннюю отделку квартиры. В идеале, стоит сделать косметические доработки в помещении, проверить состояние канализации, сантехники, электрики и привести их в приемлемый вид.

Квартиру стоит максимально разгрузить, делая её визуально просторнее, освободить от хлама балконы, прихожие и коридоры. Определенное внимание стоит уделить и прилегающим к квартире окрестностям: лестничной площадке, входу в подъезд, лифту. По возможности им необходимо придать цивилизованный вид.

Полный комплект документов для продажи заранее готовить не стоит, ведь срок действия многих бумаг сильно ограничен.

Однако наличие документов длительного действия следует проверить и заказать их дубликаты в случае отсутствия:

Свидетельство о собственности на помещение, а также документы подтверждающие имеющиеся права (договора продажи, дарения, передачи в собственность).
Технический и кадастровый паспорта на квартиру со всеми полагающимися приложениями (чертежами, схемами, перепланировками, размерами).
Выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии обременений, претензий и судебных исков на квартиру.
Справка из МИФНС об отсутствии долгов по налогу на дарение/наследство на квартиру.
Согласие на продажу супруга/супруги, если квартира приобреталась гражданами, состоящими в браке.
Позже, на стадии оформления согласованной сделки, к списку нужно будет добавить еще несколько бумаг:
Разрешение органов попечительства – если в число собственников входит несовершеннолетнее лицо.
Справку формы №9 – сведения о прописанных/выписанных жильцах.
Справки о состоянии расчетов с коммунальными службами и прочими обслуживающими компаниями.

Размещение рекламы и демонстрация квартиры

Перед размещением объявления о продаже на различных ресурсах, его необходимо хорошенько продумать. В кратком сообщении нужно дать максимум полезной информации для потенциального покупателя: общую и жилую площадь квартиры, количество комнат их метраж и планировку, сведения о санузле (совместный/раздельный) и присутствии балкона, а также о районе расположения и имеющейся инфраструктуре. Качественные и четкие фотографии привлекут к объявлению больше внимания.

Время демонстрации квартиры, обычно, подстраивается под возможных покупателей, так что придется запастись терпением и пожертвовать драгоценными часами своей жизни. Для сведения временных затрат к минимуму, необходимо заранее определять точное время просмотров и незадолго перед встречей уточнять её действительность.

Во время самого осмотра, в зависимости от категории клиентов, стоит обращать внимание на детали, потенциально интересные для них: молодой паре – на наличие развлекательных заведений или садиков/школ; пожилым покупателям – близость магазинов, поликлиник, парка для прогулок и т.д.

Если продавцом заложена возможность корректировки (снижения) цены – она происходит на этом этапе. На этом же этапе покупатели могут пожелать ознакомиться с основными документами на квартиру.

Оформление предварительного договора и получение аванса/задатка

После того как продавец и покупатель пришли к взаимному согласию и готовы осуществить сделку, рекомендуется заключить предварительны договор. Грамотно оформить подобный договор можно с помощью юриста,
специализирующегося на сделках с недвижимостью, или агента покупателя (если он привлекает посредников).

Серьезность намерений обеих сторон, как правило, подтверждает аванс или задаток, передаваемый покупателем продавцу. Соглашение о передаче и соответствующий акт (или расписка) считаются дополнениями к договору. В случае отказа от сделки одной из сторон, договор аннулируется, задаток или аванс возвращается или остается у продавца, в зависимости от причин и прописанных в соглашении условий.

Регистрация сделки и окончательные взаиморасчеты

Перед подписанием и подачей документов на регистрацию сделки в государственной организации, принимаются меры, гарантирующие продавцу получение денежных средств. Арендуется банковская ячейка – для проведения операции с использованием наличных средств, открывается блокируемый счет – при сделке с безналичными деньгами.

Денежные средства закладываются продавцом в ячейку (переводятся на счет) и хранятся там в течение времени, необходимого для проведения сделки в Регистрационной палате. После регистрации продавец предоставляет в банк документ о смене собственника и получает доступ к деньгам.

Сам договор купли-продажи сегодня можно оформлять и без привлечения нотариуса, главное, правильно внести все нюансы: срок передачи денег и освобождение квартиры, способ оплаты, состояние квартиры и расчетов с обслуживающими организациями.

Договор составляется и подписывается в 3-х экземплярах, которые передаются на регистрацию вместе с остальным комплектом документов. Процедура регистрации длится 1 месяц, после чего покупатель получает новое свидетельство о собственности и выписку из ЕГРП с обновленными данными.

После завершения всех процедур, бывшему хозяину необходимо выехать с проданной площади в срок, указанный в договоре. По окончании решения всех вопросов, связанных с коммунальными платежами, а также вывоза вещей – подписывается акт приема-передачи квартиры новыми владельцам.

Почти каждый продавец имущества хочет заключить сделку быстро, без лишних хлопот и на выгодных условиях. К сожалению, это практически невозможно.

Как продать квартиру быстро и выгодно? Для этого зачастую обращаются в специализированные компании. Они сопровождают сделки по купле-продаже недвижимости, а также способствуют поиску покупателей.

Такой подход не всегда выгоден. Ведь посредники берут за свою работу определенный процент от стоимости жилья. Поэтому иногда приходится действовать самостоятельно.

На каком варианте продажи имущества стоит остановиться? Для сравнения рассмотрим таблицу плюсов и минусов каждого подхода.

Кроме того, осуществление сделок купли-продажи недвижимости через посредников сопровождается юристами соответствующей организации. Договор и прочие юридические вопросы можно решить без отдельного обращения к специалисту. Это очень удобно.

Тем не менее, иногда условия посредников делают куплю-продажу жилья невыгодной продавцу. Поэтому стоит выяснить, как продать квартиру без посредников, пошаговая инструкция поможет прояснить ситуацию.

Перед тем, как приступать действиям, собственнику придется оценить стоимость жилья. Без этого шага дальнейшее ведение купли-продажи не имеет места. Ведь имущество должно соответствовать своей стоимости при заключении соглашения о покупке квартиры. Заниженные или завышенные цены на недвижимость способны привести к штрафам. Это дополнительные расходы, которые не такие уж и маленькие. Кроме того, правильная оценка недвижимости позволяет немало сэкономить продавцу.

Для проведения соответствующей процедуры граждане обращаются в специализированные компании. Этот прием позволяет получить максимально точную информацию о стоимости имущества.

Если же действовать самостоятельно, придется провести анализ объявлений купли-продажи имущества. Потребуется сравнить самую высокую цену на жилье в конкретном районе с самой низкой, после чего найти среднюю стоимость. К полученной цифре прибавить 20%. Это и будет стоимостью квартиры для самостоятельной продажи. Если покупатели активно интересуются жильем, через несколько недель цену рекомендуется поднять на 5-10 процентов. В противном случае снизить ее на столько же.

Параметры оценки

По каким критериям оценивается имущество граждан? Например, во внимание принимаются следующие составляющие:

площадь жилья;
количество комнат в квартире;
размеры кухни (если площадь меньше 10 «квадратов», стоимость квартиры значительно уменьшается);
планировка жилья;
этажность дома и этаж, на котором расположена квартира;
ветхость;
наличие лифта;
состояние подъезда;
наличие прилегающей территории и ее благоустройство;
система отопления;
местность, в которой находится квартира (подразумевается инфраструктура);
район;
наличие ремонта;
величина «коммуналки».

Это составляющие, влияющие на оценку жилья. Как правило, больше ценятся квартиры в элитных районах, с развитой инфраструктурой, лифтами, большими кухнями и индивидуальной системой отопления. Кроме того, имущество, расположенное в центре дома (не угловые квартиры), а также на 1-5 этажах будет стоить дороже.

Подготовка квартиры

Немаловажным нюансом является подготовка жилья к проведению оценки. Поэтому, если человек задумался, как оформить договор купли-продажи самостоятельно и на выгодных условиях, придется уделить внимание подготовке квартиры.

При оценке имущества учитываются не только технические характеристики, но и общее состояние (порядок) в доме. Перед приглашением покупателей или оценщиков квартиру необходимо убрать (желательно сделать генеральную уборку). Это касается всех помещений. Даже балкона. Все лишние, старые и ненужные вещи рекомендуется выбросить – захламленное жилье не привлекает внимание.

Кроме того, перед оценкой квартиры придется починить всю сантехнику и удостовериться в ее работоспособности. Эти правила распространяются и на другую технику и мебель – двери, выключатели и так далее.

Как быстрее продать квартиру? Пошаговая инструкция поможет справиться с поставленной задачей.

Немаловажным моментом (иногда и самым трудным) является сбор и подготовка пакета документов для заключения соглашения купли-продажи. Что пригодится для реализации поставленной задачи?

Основной пакет документов

удостоверение личности продавца;
свидетельство о правах собственности на квартиру (с 2017 года – выписку из ЕГРН);
технический паспорт на имущество;
кадастровый паспорт (при наличии, с 1.01.2017 г. не выдается);
выписку из лицевого счета;
справку из домовой книги;
справку о составе семьи (с информацией о зарегистрированных в жилье гражданах);
договор купли-продажи.

Но это еще не все. Предложенный пакет документов помогает продать квартиру, если ей владеет только один человек. Но такое, как правило, бывает не так часто. Соответственно, приходится собирать дополнительные справки. Какие именно?

Дополнительные документы для продажи квартиры

Их перечень будет зависеть от конкретной ситуации. Порядок продажи квартиры самостоятельно 2018 года мало чем отличается от действий в другое время. Основной задачей является подготовка соответствующей документации.

Дополнительно гражданам могут пригодиться следующие бумаги:

разрешение от кредитора на сделку (при ипотеке);
ипотечный договор (если планируется продажа ипотечного жилья);
разрешение супруга на сделку (когда речь идет о совместном имуществе);
согласия от всех собственников жилья на операцию (если у квартиры несколько хозяев);
свидетельство о рождении (для несовершеннолетних собственников);
разрешение от органов опеки на сделку (если квартирой или долей в ней владеет ребенок).
доверенность (если продавец действует через представителя).

На самом деле все не так трудно, как кажется. И, если заранее начать подготовку к сделке, а также договориться о продаже с другими собственниками жилья, никаких проблем не произойдет.

Как правильно написать объявление о продаже квартиры

Следующий этап самостоятельной продажи квартиры – это размещение объявления, а также рекламирование. Обычно данные составляющие ограничены только бюджетом. Сегодня дать объявления допускается разными способами.

Но для начала придется правильно составить текст сообщения. Покупателя важно заинтересовать квартирой. Вот несколько советов, которые помогут правильно написать объявление о продаже:

Указать полную информацию о квартире (этаж, метраж, количество комнат, кухню, тип отопления).
При написании объявления не стоит забывать об инфраструктуре. Здесь указать, что расположено близ квартиры – школы, магазины, больницы, транспортная развязка и так далее.
Написать, есть ли в квартире балкон. Если да, то какой именно – сделанный «под ключ», застекленная лоджия или обычный балкон.
Прикрепить к объявлению фотографии квартиры с разных ракурсов. Желательно разместить еще и технический план имущества.
Подчеркнуть все особенности жилья – положительные и отрицательные.
Оставить данные для связи с продавцом. Это может быть телефон или e-mail.

Идеальное объявление - краткое и интересное, составленное простыми предложениями без непонятных сокращений. Запрещено врать и приукрашивать действительность – если покупателю не сообщить какие-либо данные об имуществе, имеющие значимость (к примеру, некоторые наотрез отказываются покупать квартиры, где кто-то умер), он может аннулировать сделку.

Где разместить объявлений

Как только объявление готово, пора двигаться дальше. Теперь его следует где-нибудь разместить. Как мы уже говорили, реклама ограничена только бюджетом, но обычно продавцы предпочитают не тратиться на нее.

Разместить объявление о продаже квартиры можно:

на ТВ;
в газетах (в бесплатных и платных изданиях);
на специализированных интернет-досках объявлений.

Также объявления зачастую расклеивают у подъездов, на столбах или на специальных досках в городе. Желательно совместить все перечисленные методы рекламы. Так вероятность на быстрый и успешный поиск покупателя значительно повысится.

Следующий шаг – это переговоры с покупателем и показ квартиры. Трудно поверить, но данные процедуры тоже важно вести правильно.

Для начала придется соблюдать вежливость со всеми потенциальными покупателями и отвечать на все их вопросы относительно предмета продажи. Собственнику необходимо знать все, что только возможно о своей квартире. Долгие паузы после вопросов отталкивают покупателей. Во время переговоров желательно аккуратно, без навязчивости, рассказывать о положительных сторонах жилья с учетом статуса каждого покупателя. Например, молодым родителям важно, чтобы близ находились детские садики, школы, кружки и секции. А молодых людей наверняка привлекут места развлечений, парковки, кафе, рестораны и супермаркеты.

Договариваться о встречах требуется заранее, на конкретный день и время. И запомнить правило: одна встреча – один покупатель. Не следует показывать квартиру сразу нескольким людям.

Если возникают какие-то проблемы, которые делают встречу невозможной, об этом необходимо сообщить потенциальным покупателем о происшествии заранее и перенести встречу на другое время.

Конечная стоимость имущества корректируется во время переговоров, благодаря торгу. Этот прием поможет удержать потенциальных клиентов. Все переговоры вести на удобной территории. Но, как правило, таковой является предмет будущего договора купли-продажи.

Как только потенциальный покупатель найден, все переговоры пройдены, стороны решили, что они готовы на куплю-продажу друг с другом, стоит задуматься над составлением предварительного договора. Он подтвердит серьезность намерений и не даст ни покупателю, ни продавцу «соскочить» во время заключения соглашения.

Планируется покупка квартиры? Пошаговая инструкция 2018 года включает в себя составление договора о задатке (авансе). Этот документ представлен в письменном виде. Он не обязывает к заключению договора купли-продажи, в любой момент его удастся расторгнуть, а денежные средства вернуть.

Предварительное соглашение – это некое приложение к основному договору. Его расторжение иногда предусматривает последствия для сторон. Для продавца – выплату неустойки, для покупателя – шанс потерять задаток.

В предварительном договоре необходимо указать:

точный адрес жилья;
характеристики квартиры;
заранее оговоренную цену;
размер задатка;
последствия расторжения соглашения в том или ином случае;
состояние, в котором находилось имущество на момент заключения договора;
имущество, оставляемое продавцом;
время передачи и количество ключей.

Если стороны решили заключить предварительное соглашение, продавец обязан выдать выписку о получении средств, как только их передадут гражданину. Все операции производятся в присутствии нотариуса или уполномоченного лица. Например, через МФЦ.

Перед тем, как продавать жилье, придется произвести выписку всех граждан, зарегистрированных на той или иной территории. Желательно сделать это заранее, на этапе сбора необходимых для операции бумаг.

Для реализации подобной задачи придется обратиться в МФЦ, паспортный стол или в ФМС. Собственнику жилья потребуется:

Собрать документы для выписки – заявление, паспорт, справки с пропиской, листок убытия.
Подать заявление на выписку того или иного гражданина по месту регистрации.
Получить заполненный лист убытия.

Важно: по действующему законодательству в России после выписки из квартиры важно найти новое жилье в течение 7 суток. В противном случае человеку выпишут штраф.

Как только предварительное соглашение готово, следует задуматься над передачей денежных средств продавцу. Рекомендуется заранее продумать эту особенность и прописать ее в договоре.

Сегодня деньги передают продавцу:

наличными;
через банковскую ячейку;
посредством аккредитива.

Что лучше выбрать? Придется понять, что предусматривает каждый вариант развития событий.

Расчет через банковские ячейки производится как наличным, так и безналичным расчетом. Стороны открывают ее, затем закладывают средства в присутствии работника банка. После проставления подписей на специальных бланках продавец может получить полную сумму денег за сделку, а покупателю передаются права собственности на имущество.

Аккредитив предусматривает обязательства банка по проведению расчетов с продавцами после заключения договора купли-продажи и передачи имущества в собственность продавцу. Подобная услуга предлагается многими банками, но она предусматривает значительную комиссию.

Чаще всего граждане просто пользуются наличным расчетом с выдачей расписки. Обычно подобная процедура проводится в присутствии нотариуса – покупатель передает средства, а продавец пишет документ об их получении. После удостоверения бумаги права собственности на квартиру переходят к новому собственнику. Аналогичным образом проводится расчет по безналу.

Воспользуйтесь советом: сначала стороны обговаривают процедуру оплаты, проводят расчеты с денежными средствами, а затем уже выдается расписка установленной формы и квартира передается в пользование покупателям. Иначе можно остаться и без денег, и без квартиры.

Заключительным шагом является заключение основного договора купли-продажи квартиры. Он чем-то напоминает предварительное соглашение.

В документе указываются все особенности сделки, данные о сторонах операции, а также стоимость жилья и его характеристики. Данная бумага проходит процедуру обязательной государственной регистрации.

Оформление купли-продажи квартиры через нотариуса или МФЦ – это наиболее безопасное решение. Основное соглашение лучше подписывать в присутствии уполномоченных лиц. Так удастся обезопасить и продавца, и покупателя от нарушений действующего законодательства. При себе требуется иметь заранее подготовленный пакет документов, деньги (желательно) и договор купли-продажи.

Как только соглашение подписано, денежные средства оказались у продавца, наступит время заняться государственной регистрацией прав собственности. Она проводится или через МФЦ, или в Росреестре.

Через отдел приема документов Росреестра

Многие предпочитают регистрировать свои права через Росреестр. Подобные службы есть в каждом городе.

Алгоритм действий будет следующим:

Подготовить пакет документов – договор купли-продажи, паспорт, выписку из ЕГРН на квартиру.
Написать заявление на регистрацию прав собственности.
Обратиться с документами в Росреестр по месту нахождения имущества.
Взять расписку о принятии заявления.
Получить выписку из ЕГРН в назначенное время. Обычно документ выдается через 5 дней после подачи запроса.

Вот и все. Никаких пошлин операция не предусматривает. Быстро, просто и очень удобно. Данную процедуру предлагается провести через сайт Росреестра, но такой расклад встречается крайне редко.

Через МФЦ - многофункциональный центр «Мои документы»

Многофункциональные центры «Мои документы» - службы, в которых тоже проводится государственная регистрация договоров. Алгоритм действий будет точно таким же, как и в случае действий через Росреестр. Разница заключается в том, что свидетельство установленной формы выдадут позже – через 5-10 дней.

Регистрация прав через МФЦ, как правило, осуществляется, если стороны решили заключить договор купли-продажи в подобной службе. Это экономит время и силы покупателей и продавцов.

Основной договор купли-продажи заключен? Самое время передать квартиру покупателю. Обычно нюансы этого процесса прописываются в соглашении купли-продажи. Процедура закрепляется актом приема-передачи квартиры. Документ составляется минимум в 2-х экземплярах – каждой из сторон.

Обычно только после этого продавец получает деньги или забирает их из банковской ячейки. Ведь, как только произошла передача квартиры покупателю, вся ответственность за имущество ложится на его плечи.

Можно ли продать квартиру, приобретенную с привлечением материнского капитала? Да, законодательство не запрещает подобные сделки. Но для них трудно найти покупателей. В частности, из-за того, что собственниками жилья частично будут являться несовершеннолетние.

Чтобы без проблем осуществить куплю-продажу квартиры с привлечением маткапитала, потребуется обратиться в органы опеки и получить соответствующее разрешение. Далее операция проводится по уже известным нам принципам.

Обратите внимание! Без разрешения органов опеки продать имущество, приобретенное со средствами маткапитала, удастся только после достижения детьми 18-лет. Тогда сделка проводится как операция с долевой собственностью.

Как продать квартиру быстро и выгодно? Ответить на этот вопрос теперь не составит труда.

Вот несколько распространенных ошибок, с которыми могут столкнуться продавцы:

Каждый хочет продать квартиру подороже. Тем не менее, во всем необходимо знать меру. Завышенные цены отпугивают и отталкивают новых покупателей.
Некоторые слишком часто меняют цену на квартиру – повышают или понижают ее. Такие скачки неблагоприятно сказываются на звонках от покупателей.
Квартиры забывают привести в «товарный вид».
Неумение правильно преподнести плюсы квартиры. Важно знать, как предложить человеку то, что он хочет.
Всегда существует риск продажи жилья намного дешевле, чем стоит квартира на самом деле.
Иногда продавцы, найдя одного покупателя, снимают объявление о продажи. Так делать не стоит. Ведь каждый будет искать жилье на более выгодных условиях, просматривая различные варианты.
Неправильно организованный процесс передачи денег – это риск для продавца остаться «у разбитого корыта». Поэтому подобные процедуры лучше проводить в присутствии юриста или нотариуса.

Пожалуй, это все. Если подготовиться к продаже жилья заранее, удастся избежать всех перечисленных ошибок и проблем.

Заключение

Планируется покупка квартиры? Пошаговая инструкция 2018 года для покупателей включает в себя следующие пункты:

Найти несколько квартир по объявлением.
Связаться с продавцами и договориться о встречах.
Проверить документы на квартиру. Их перечень был представлен ранее.
Обговорить нюансы передачи средств и ключей от имущества.
Заключить договор купли-продажи и передать деньги.
Получить расписку от продавца.
Зарегистрировать права собственности на жилье.

Ничего трудного или непонятного. Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно? Пошаговая инструкция имеет следующий вид:

Подготовить квартиру к процессу.
Собрать пакет документов.
Составить и разместить объявления о продаже.
Найти покупателей. Договориться с ними о встрече и о демонстрации жилья.
Обговорить особенности заключения сделки.
Заключить договор купли-продажи.
Получить деньги и передать квартиру в пользование покупателю.
Выдать расписку о получении денежных средств.
На самом деле все не так трудно, как кажется. И если соблюдать все перечисленные ранее особенности, получится без проблем самостоятельно продать квартиру.