214 фз защищает дольщиков. Не надо бояться банкротства. Основные моменты договора

В 2004 году был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, в котором устанавливались взаимоотношения между будущими собственниками недвижимости и застройщиками, осуществляющими процесс возведения жилых зданий. В 2017 г. представлены поправки к данному нормативно-законодательному акту, который фиксирует определенные гарантии физическим лицам.

Какие гарантии дает закон?

В силу вступили изменения в 214-ФЗ с 2018 года, которые касаются гарантий для дольщиков, заключающих договор долевого участия при возведении жилого объекта. При этом сам закон представляет своего рода гарантии защиты правового положения, имущества и интересов физических и юридических лиц, которые приняли решение об участии в мероприятии подобного рода.

Основные гарантии, которые получают дольщики согласно этому нормативно-правовому акту, следующие:

Заключение договора долевого участия только с проверенными организациями, не являющимися мошенниками и не собирающими финансовые средства с населения без создания объектов недвижимости. Согласно закону строительная организация может заключать договор долевого участия только в том случае, если она имеет разрешение на строительство здания, земельный участок находится на праве собственности, аренды или субаренды, а также имеется разработанная, утвержденная и опубликованная проектная документация.
Договор долевого участия может быть оформлен только в письменном виде с обязательной регистрацией в государственных органах. Данная норма закона дает гарантию, что одна и та же квартира не будет продана двум разным покупателям.
При банкротстве строительной организации долевые участники будут иметь во владении земельную территорию, на которой осуществляется строительство, а также непосредственно само здание. Благодаря такому подходу соинвесторы строительства в случае банкротства строительной организации будут иметь права на имущество, которое они затем смогут использовать по своему усмотрению.

Читайте также: Что даёт включение в реестр обманутых дольщиков и как туда попасть?

Редакция закона от 2017 г.

Для ФЗ №214 последняя редакция с комментариями была принята Федеральным законом от 31.12.2017 г. №506-ФЗ, согласно которому в нормативно-правовой акт вносится такое изменение: в п.10 ст.4 термин «жилье эконом-класса» заменен на понятие «стандартное жилье». При этом данное изменение было конкретно обозначено дополнительным законом, подписанным В.В.Путиным 01.01.2018 г., и теперь в продаже не будет жилья эконом-класса. Оно будет являться стандартным или обычным, а поднимутся ли цены на бывшие «эконом-квартиры» из-за смены наименования — покажет время.

В остальном же Федеральный закон 214-ФЗ и его последняя редакция никаких изменений не вносят, а, следовательно, в 2018 г. дольщики должны ориентироваться именно на этот нормативно-правовой акт РФ.

Основные положения Закона №214-ФЗ

Федеральный закон регламентирует взаимоотношения между дольщиками и застройщиков, в том числе имеющие правовую и финансовую основу. При этом правовая составляющая основывается на заключении договора участия, приобретения специальных жилищных сертификатов или при участии в строительно-жилищном кооперативе. Любое из указанных оснований является свидетельством того, что дольщик имеет право собственности на часть многоквартирного дома, и в последующем может стать полноправным собственником конкретной квартиры.

Организация при заключении договора долевого участия получает право привлекать денежные средства дольщиков для осуществления строительно-ремонтных работ по данному объекту. При этом существуют определенные правила, согласно которым застройщик не может использовать денежные средства участников долевого строительства:

— осуществляется процесс его ликвидации;
— проводится процедура банкротства компании;
— имеются обязательства по погашению займов и кредитов, не относящихся к целевому кредитованию для возведения объекта;
— застройщик осуществляет выпуск каких-либо ценных бумаг кроме своих акций;
— имеются обязательства, связанные с обеспечением обязательств перед третьими лицами;
— в реестре недобросовестных поставщиков имеется информация о компании в части исполнения обязательств по соглашениям или контрактам;
— строительная организация имеет задолженность по платежам в государственные органы, в том числе по налогам, сборам и страховым взносам.

Внимание! Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без наличия на это права, они имеют законные основания требовать не только возврата этих средств и понесенных убытков, но также процентов в двойном размере в соответствии с ключевой ставкой Центрального Банка РФ.

Расчет неустойки для предъявления строительной организации

Гражданин может самостоятельно рассчитать, какие средства потребовать от недобросовестного застройщика при нарушении сроков и условий договора, используя для этих целей онлайн калькулятор неустойки по 214-ФЗ. Для этого в соответствующие поля следует внести необходимую информацию, а именно:

— стоимость по договору долевого участия;
— дата сдачи объекта согласно оформленному соглашению между двумя сторонами;
— дата фактической сдачи построенного объекта.

Суть фз № 214 состоит в том, чтоб обезопасить дольщиков при вступлении в долевое строительство. Так ли это? Для этого необходимо изучить, как на основании закона правильно составить договор долевого строительства. Какие изменения грядут на 2017 год? Есть ли уверенность в том, что на деле, договор действительно предоставляет гарантии, и каковы его плюсы? Как правильно заключить договор долевого участия?

Суть закона 214 фз - гарантии по договору долевого участия

Посмотрим начало. Недавно дольщики совершенно не были защищены, и за получение своего жилья им приходилось бороться. Это связано было с тем, что дду не регистрировался в органах Росреестра. Да и сам он составлялся работниками застройщика, которые отражали в нем интересы компании. Ситуация становилась таковой, что гражданин мог потерять и квартиру и вложенные деньги. Оставался только суд, который так же затягивает ситуацию на неопределенное время.

Чтоб остановить это был принят новый федеральный закон 214 о долевом участии. Свою работу он начал в 2016 г. на основании изменений внесенных ФЗ 236 в 2015 году, несмотря на то дата его издания от 30 декабря 2004 года. Законопроект застройщики приняли в штыки, ведь он предусматривал строгие условия для них самих. Но и здесь они нашли способы избежания этих условий, путем оформления предварительного договора купли-продажи или ЖСК. Это позволяло им за счет финансирования пайщиков достраивать дом.

Несмотря на то, что споры продолжаются и в настоящее время, застройщики стали в работе использовать договор долевого участи в строительстве. Изменения в действиях послужили гарантом прав обеих сторон. Так, 214 ф3 показывает самую безобидную схему покупки квартиры в строящемся доме. Но все же в основном закон направлен на обеспечение безопасности сделки для дольщиков.

Основные моменты договора

Договор 214 фз что это? Единственный, законный тип соглашения софинансирования постройки жилья. При этом внесение платы не предусматривает проценты для дольщика. В 214 фз предусмотрены моменты, которые должны быть в договоре.

Обязательное условие это обязанности строителя. Договор о долевом участии в строительстве должен иметь информацию об обязанности застройщика построить здание в указанные сроки. Далее он обязан ввести его в эксплуатацию и получить соответствующий акт и передать положенное дольщику жилье.

Обязанности самого дольщика тоже должны быть отражены в договоре. Это касается оплаты договора в полном объеме. Дольщик обязан принять введенное в эксплуатацию жилье и подписать акт приема передачи, если конечно жилье соответствует всем требованиям и качеству.

Обязательные пункты договора

Составленный в соответствии с федеральным законом договор, должен иметь определенные пункты. К ним относятся:

Все данные об имуществе дольщика, которое будет передано в последствии.
Определение жилья, которое отражено в проектной документации.
Срок, в который жилье должно быть передано покупателю.
Сумма по договору, срок и порядок оплаты.
Гарантия на предоставленное имущество.
Ответственность (ст 10 214 фз).

Все эти пункты подтверждают законность сделки по ФЗ 214.

Гарантии

Федеральный закон 214 фз содержит сноску на гарантийные обязательства, а именно статья 7. Если имущество по каким-то причинам повредилось до его передачи собственнику, то все риски ложатся на плечи компании, построивший объект недвижимости.

В случае смерти дольщика, текст федерального закона предусматривает, переход права на наследников. Отказать застройщик не имеет права.

Помимо того, что заключение дду регулирует закон о долевом строительстве 214 фз, на отношения сторон договора распространяется законодательство о защите прав потребителя, по тем вопросам, которые не нашли своего отражения в 214 фз.

Противоречия договора закону

Как правило, строительная организация работает по уже не единожды зарегистрированному договору. Если он уже прошел регистрацию, то это значит, что он соответствует 214 фз о долевом участии. Такой договор можно смело подписывать. Но перед этим нужно убедиться, что это не предварительный договор.

Однако 214 федеральный закон все же имеет лазейки. То есть составить соглашение, в котором будут предусмотрены больше интересы застройщика, нежели покупателя. Если при ознакомлении возникли сомнения, то есть два выхода: заняться поиском другой компании, или попробовать урегулировать разногласия. Но это маловероятно.

Другие способы продажи в обход дду

По 214 законодательству запрещена продажа иным способом в обход договора долевого участия в строительстве. Но практика говорит о другом. В связи с привлечением денег для стройки создают ЖСК и ЖНК. Их члены покупают не квадратные метры, а паи.

Однако, исходя из имеющейся практики судов, пайщики не могут воспользоваться правами, указанными в законе о защите прав потребителя, который регулирует области, не освещенные в 214 фз. Еще одним вариантом является продажа готовой недвижимости от застройщика.

Эти варианты рискованны, так же как и предварительные договора. Они только подтверждают негативную информацию о застройщиках, желающих просто заработать деньги. Как правило, строители не могу заключить договор, который предусматривает закон о долевом участии, в связи с недостающими документами, необходимыми для регистрации сделки в Росреестре.

Предварительная сделка не дает никаких гарантий, что строители решат вопросы с документацией. Покупателям остается только ждать и верить на слово. Чтоб этого не было, и был создан федеральный закон о долевом участии.

Предварительное соглашение законно, ведь оно предусматривает только то, что в последствие будет заключен основной договор. Однако люди по нему платят деньги, а это уже противоречит 214 ФЗ. Чтоб избежать обмана деньги нужно переводить на депозит застройщика, которые он сможет получить, только заключив непосредственный договор. Но это бывает редко и зачастую деньги падают на счет застройщика.

Так, можно сделать вывод о том, что новое законодательство РФ поддерживает защиты дольщиков и обладает своими плюсами.

Положительные моменты

Защита от продаж нескольким покупателям. Это потому, что договор проходит удостоверение в Росреестре, и именно он дает гарантии того, что жилье не продадут кому-нибудь еще.

Схема продаж по переуступке стала более доступной. Банки стали одобрять сделки по покупке недвижимости в еще недостроенных домах. А это уже несет плюс строителям, ведь чем проще приобрести жилье, тем быстрей продается жилье, и растет прибыль компании.

Да и процесс регистрации собственности стал более простым. Раньше срок регистрации составлял 1,5 года, теперь это идет по накатанной с момента регистрации первого договора дду. Присутствие на регистрации права представитель застройщика не требуется.

Суть закона говорит также о том, что строители перед началом застройки обязаны подготовить все проектные документы, то есть, чтоб они все были согласованы. Это и есть страхование риска невозможности введения дома в эксплуатацию. Это плюс для покупателя, но минус для строителей. Все согласования затягиваются на длительное время, а это издержки. И строительная фирма идет на обман, заключая предварительные договора. И в процессе стройки получают все необходимые бумаги.

Законом так же предусмотрен возврат финансов в случае расторжения контракта по воле сторон. Это в том случае если деньги переводились на депозит.

В строительстве в соответствии с законом, больше учитываются интересы дольщиков. Рассмотрим пример. Если покупатель не вовремя заплатил ежемесячный платеж, то он штрафуется на незначительную сумму, а вот если компания не сдаст дом в срок, то штраф будет внушающего размера. Однако застройщик может откорректировать данный пункт в свою сторону. Выход один - рассматривать договор внимательнее.

Ранее сроки сдачи трактовались как плановые сроки, и тем самым лавировали этим при разбирательствах. Теперь приняты е законы этого не допускают. Сроки должны быть указаны четко, и за его нарушение уплачивается не маленькая пеня. Однако срок можно перенести и законно, но об этом необходимо уведомлять дольщиков за несколько месяцев вперед. Однако неустойку платить придется все равно.

Договор долевого участия в строительстве предусматривает четкую формулировку объекта. Это этаж, квадратные метры, технические характеристики, расположение квартиры. Так что в процессе эти данные менять нельзя. Все эти данные помогут в последствии требовать то жилье, которое соответствует всем показателям. Случаи возникновения каких-либо изменений должны быть отражены в договоре.

Цена за квадратный метр после заключения дду меняться не может. В случае требования доплат, необходимо обращаться в суд, решение будет однозначно в пользу дольщика. Но вначале нужно внимательно познакомиться с текстом соглашения.

Ст. 9 214 фз регулирует расторжение договора.

Так дольщик имеет на это право в случаях:

Не передано недвижимое имущество в срок.
Приостановка возведения дома, в котором находится долевой объект с реальными возможностями своевременной его сдачи в эксплуатацию.
В проект дома внесены существенные изменения, особенно если это касается самого покупаемого жилого помещения.
Изменено назначение помещений, которые входят в состав дома.
Нарушены гарантийные обязательства. А именно: жилье не того качества или оно вовсе не пригодно для проживания.
Существенные нарушения оговоренного качества недвижимости.

В случае расторжения контракта дольщик забирает все внесенные им деньги обратно. При этом застройщик выплачивает компенсацию за их пользование. Она рассчитывается по ставке банка с момента поступления денег от покупателя.

Изменения

Поправки в закон вносились на всем промежутке времени существования ФЗ 214. Последняя редакция закона была направлена на добавлении уголовной ответственности за нарушения в области долевого строительства. Что касается нормативного материала, то помимо закона существует комментарии к нему, в котором более ясно описываются нюансы о строительстве жилья в долевках.

8 ожидаемых пунктов изменений

В настоящее время выходит 13 редакция данного закона, которая начнет свою работу уже в начале 2017 года. Его краткое содержание состоит в следующем:

Будет создан реестр застройщиков на государственной основе. Какие данные будут туда вноситься о застройщике и порядок данного действия найдут в отдельном постановлении правительства. Все организации застройщики буду оцениваться по бальной системе, и эта оценка будет говорить о его надежности. Но это не получило отражение в законе, и остается когда же выйдет постановление правительства. Ведь только после этого возможно будет посмотреть действенность этой меры.
Вменяется обязанность к строительным фирмам размещать информацию в интернете относительно проектной декларации. Это и ранее было. Однако, правило ужесточились и список данных стал гораздо больше. Предусматривается так же ответственность, в случае если данные не были отражены. В проектной декларации размещаются данные не только на самого застройщика, но и о строящейся недвижимости. В ней указываются: название, адрес, как работает, регистрационные сведения, учредители организации. Помимо этого имеются сведения какие объекты этой фирмой были построены, сроки ввода их в эксплуатацию, имелись ли нарушения и жалобы. Информация размещается за последние 3 года. Все это дает понять о благонадежности застройщика.
Федеральный закон распространяться будет не только на многоквартирные дома, но и дома, которые состоят из трех или больше блоков (блокированная застройка).
Застройщик может привлекать финансы дольщиков, только если он полностью оплатил уставной капитал. И это размер привязывается к площади всех строящихся этим застройщиком объектам долевого участия. Что это значит? На практике минимальная сумма вкладочного капитала будет зависеть от площади строящегося здания, и будет равен 2,5 миллиона рублей, если площадь здания равна 1,5 тысячи кВ.м, а если площадь здания составляет более 500 тысяч кВ.м, то уставной капитал будет равен 1 миллиард 500 миллионов рублей. Ранее по общим правилам уставной капитал был равен 10000 рублей. Внесенные изменения, скорее всего, направлены на то, чтоб искоренить из бизнеса мелких предпринимателей, а не для защиты дольщиков от рисков потери денег.
Механизм вовлечения средств так же меняется. Теперь дольщики переводят деньги за покупку на эскроу-счета, расположенные в банках. И строители могут воспользоваться этими деньгами только после передачи жилья непосредственно покупателю. А до этого момента придется пользоваться проектным финансированием.
Формирование компенсационного фонда. Он образовывается за счет взносов строительных компаний. Это обязательно. По процентам это немного всего 1% от стоимости постройки. Но в итоге сумма набегает не маленькая, а огромная. Вся сумма лежит в банке. А вот как дольщику можно получить деньги пока совершенно не понятно, и ссылки в законе на это нет.
Реклама. Это конечно не существенное для дольщика изменение. Однако предусмотрены определенные условия, в соответствии с которыми должна оформляться реклама, которая направлена на привлечение финансов граждан.
Следующие изменения будут касаться особенностей регистрации договора долевого участия и уступки прав. Процедура будет гораздо проще, при минимальном пакете бумаг.

Свершились изменения в области перекидки денег с одного строящегося здания на другое. Такие действия на практике приводили к неустойчивому финансовому положению застройщика, что приводило к банкротству предприятия. В настоящее время это не допустимо.

Так же недопустимо нерациональное использование полученных финансов. Средства должны использоваться только для строительства определенного дома. Теперь застройщик ведет финансовую документацию по каждому объекту отдельно. За неправомерное расходование денег предусмотрена ответственность, которая ложится на плечи руководителя и главного бухгалтера, но не на само предприятие.

Вывод

Что такое долевое строительство? Основываясь на практике это привлечение денежных средств для строительства недвижимости с дольщиков. Понятно, что такое жилье стоит дешевле в разы. Ведь платить всю жизнь ипотеку это достаточно тягостно.

Однако стоит понимать, что для застройщика основным моментом строительства является получение денежных средств. Именно поэтому он идет на любые действия. В соответствии с ФЗ 214 он обязан заключать дду. Однако для него это не выгодно, ведь он подлежит регистрации в Росреестре. А для этого нужны документы на строящееся здание, которых, как правило, у него нет. И для этого он пытается заключить предварительный договор, который законен, но по нему дольщики должны платить деньги, а вот это уже не правомерно.

На текущий момент большая часть строительства возводимых многоэтажных жилых домов финансируется в рамках долевого участия.

Последние изменения в экономике привели к потере недорогих кредитов из-за рубежа, платежеспособный спрос населения сократился.

Ситуацию осложнило банкротство некоторых застройщиков, по чьей вине многие дольщики потеряли и свои средства и собственность, без каких-либо гарантий возврата утраченного.

Такая ситуация ситуация обнажила многие проблемные моменты законодательного регулирования долевого строительства. С целью решения возникших проблем в 2014-2016 годах было инициировано внесение изменений в закон № 214-ФЗ .

Новый фонд должен полностью заменить обязательное страхование и повысить эффективность защиты дольщиков. Целевая направленность Государственного компенсационного фонда – поиск решения вопросов участников долевого строительства, обманутых дольщиков. Задача организации – поиск финансирования для завершения строительства или выплата.

Узнать о попадании в реестр обманутых дольщиков и какие гарантии защиты прав граждан он дает можно в нашем следующем .

Согласно принятым положениям застройщики обязаны отчислять в вышеуказанный фонд средства в размере, не превышающем 1% размера оценки всего строительства, заявленного в проекте.

На фоне экономического «тумана» и девальвации национальной валюты начали расти и инвестиционные риски в сфере строящегося жилья. Главные опасения дольщиков – повторение ситуации 2008-го года. То есть, замораживание проектов и разорение застройщиков. Права дольщиков сегодня призван защитить ФЗ-214. Каковы гарантии защиты прав дольщиков сегодня, и какими конкретно правами они обладают?

Условия долевого строительства по ФЗ-214, которые необходимо соблюдать

Объект договора, его непосредственная стоимость, а также срок его реализации определяются ДДУ (прим. договором долевого участия), который заключается соответственно ФЗ-214. Данные условия договора, соответственно ст.450 ГК, поменять в одностороннем порядке не представляется возможным:

Характеристики объекта, а также сроки возведения строго соответствуют той проектной декларации, что публикуется/подтверждается на официальном сайте застройщика.
Стоимость объекта должна соответствовать той, что закреплена договором.
ДДУ строго определен и гарантийный срок на каждый конкретный объект строительства (долевого).
Следствие нарушения условий, прописанных в ДДУ, для застройщика – весьма серьезные санкции.
Привлечение средств дольщиков, соответственно ФЗ-214, возможно для застройщика исключительно после публикации проектной декларации, после получения разрешения на возведение данного объекта, после установленной законом процедуры оформления права собственности либо же оформления аренды/субаренды на участок. Говоря кратко, дольщик, заключающий договор, может не волноваться на тему – согласован ли проект.
Стоит отметить, что обязательства перед дольщиками застройщик обеспечивает также и залогом, в качестве которого выступает земельный участок (или же право аренды данного участка), страхование гражданской ответственности либо поручительство банковской организации.

Государственная регистрация ДДУ.

Одной из ключевых проблем долевого строительства (до принятия закона) была возможность заключения сразу нескольких договоров на одну квартиру. Сегодня же ДДУ, благодаря новому закону, подлежит непременной государственной регистрации. А значит, данной проблемы больше не существует.

Гарантии сроков и качества строительства по ФЗ-214 – какие права есть у дольщиков?

Что говорит закон о гарантиях сроков?

Обязательным и значительным условием ДДУ является срок непосредственной передачи жилья дольщику. Этот срок прописывается в договоре, и соблюдение данного условия для застройщика обязательно. При несоблюдении сроков возведения конкретного объекта и его следующей сдачи в эксплуатацию (независимо от причин) застройщик обязан предупредить о данной ситуации дольщика исключительно в письменной форме за 60 дней до окончания того срока, что прописан в ДДУ, после чего предложить дольщику заключение доп/соглашения об изменениях данных сроков.

Что говорит закон о гарантиях качества?

Согласно 7-й статье вышеописанного закона, качество квартиры, передаваемой застройщиком дольщику, должно строго соответствовать всем прописанным условиям ДДУ, проектной документации, а также всем известным требованиям технических/градостроительных регламентов и прочим требованиям обязательного характера. При обнаружении несоответствий условиям (одному условию) дольщик имеет право на…

Соразмерное снижение цены ДДУ.
На возмещение всех расходов, понесенных дольщиков в связи с устранением дефектов/недостатков.
Или же на безвозмездное устранение всех недостатков самим застройщиком.

При невыполнении застройщиков всех законных требований дольщика у последнего появляется право на разрыв договора в одностороннем порядке, а также на требование возврата всех вложенных им денежных средств с последующей уплатой процентов.

Также важно помнить:

Отсутствие в договоре такого пункта, как «застройщик не несет ответственности за возможные недостатки объекта» - не повод опускать руки. Согласно 7-й статье закона, дольщик вправе оспорить данные условия в судебном порядке.
Относительно договоров, что заключены не юр/лицами для предпринимательской деятельности, а физическими - из семейных нужд, действует закон РФ о защите прав потребителей (со всеми из него вытекающими последствиями для застройщика).
Соответственно ФЗ-214, гарантийный срок, касающийся самого объекта, не может составлять менее 5-ти лет. А для инженерного/технологического оборудования на возведенном объекте этот гарантийный срок составляет не менее 3-х лет. Начало указанного срока – это момент подписания документа (акта) о передаче жилья дольщику.

Претензии касательно качества строительства дольщик имеет право предъявить застройщику в течение всего объявленного гарантийного срока.

Возможно ли расторжение договора о долевом строительстве – какие права есть у дольщиков по ФЗ-214?

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительств е многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК - жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

Обязанности застройщика:

В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

Обязанности дольщика:

Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года - Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:
Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
Иные случаи, предусмотренные договором.
По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Вконтакте